劉建黨

（西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 西安 710000）

 

    建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一幢建筑物上存在多個所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為不動產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容之一。

 

    建筑物區(qū)分所有權(quán)是近代各國物權(quán)法上一項重要的不動產(chǎn)權(quán)利，也是我國《物權(quán)法》確定的一個新生物權(quán)類型。作為一項重要的物權(quán)制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性，使得它不同于傳統(tǒng)概念上的所有權(quán)。因此，其相關(guān)的登記制度的建立和完善，對于保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，減少社會矛盾，降低經(jīng)濟體活動運行成本，促進社會經(jīng)濟體系的健康、有序發(fā)展，都有著十分重要的作用和意義。

 

    20世紀90年代以來，我國城市土地利用開始向立體化方向發(fā)展，越來越多的建筑拔地而起。各式各樣的建筑在緩解城鎮(zhèn)居民居住條件緊張的同時，也產(chǎn)生了一系列新型的民事法律問題——建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)問題。在《物權(quán)法》頒布以前，我國立法并沒有明確的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，只是在1995年1月發(fā)布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和1995年12月18日國家土地管理局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》等行政法規(guī)中有相關(guān)規(guī)定，而這些規(guī)定目前無法充分調(diào)解實踐中基于“建筑物區(qū)分所有”而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系。

 

    第十屆全國人民代表大會第五次會議上決議通過的《物權(quán)法》，2007年10月1日正式實施，使得建筑物區(qū)分所有權(quán)在我國得以正式和全面確立,體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度在我國立法上的極大進步。進行建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記，是貫徹《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》，維護權(quán)利人合法權(quán)益的需要，也是履行登記職責，明晰權(quán)利義務，定紛止爭，構(gòu)建和諧社會的要求。

 

    西方發(fā)達國家在兩次世界大戰(zhàn)之后，已經(jīng)開始了建筑物區(qū)分所有權(quán)方面法律法規(guī)的研究，而我國對此問題的研究則始于改革開放，至今僅三十年，同時由于種種原因，使我國直到近幾年才真正開始對建筑物區(qū)分所有權(quán)進行深入研究。因此，起步晚，缺乏深刻認識，是我國建筑物區(qū)分所有權(quán)研究的一個現(xiàn)狀。

 

    在《物權(quán)法》頒布以前，我國立法并沒有明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，只是在《土地登記規(guī)則》等行政法規(guī)中有一些相關(guān)規(guī)定，2007年頒布實施的《物權(quán)法》對各類物權(quán)做了系統(tǒng)詳細的說明，但是對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定只有十四條，具體到理論和實務中的權(quán)利界定只有七條，依然未能解決建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分與共有部分界定模糊，權(quán)屬不明確等問題，并且對實際操作過程中容易產(chǎn)生糾紛的問題也未能提出具體的解決方法。有待出臺專項法規(guī)或規(guī)章予以補充完善。

 

    現(xiàn)行《房屋登記辦法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)登記問題的論述比較原則，而各地對政策法規(guī)理解角度各異，在實際工作中所面對歷史條件、社會環(huán)境條件各不相同，如歷史沿襲的登記方式，以及銷售計價習慣、物業(yè)管理、稅費征收、統(tǒng)計調(diào)查口徑要求等各有特點，導致國內(nèi)各地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)，或者說整個產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)對于建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度與方式進行調(diào)整或變革的基本思路缺乏統(tǒng)一和明確的認識，這對合理處理發(fā)生在建筑物區(qū)分所有權(quán)登記上的糾紛極其不利。

 

    《物權(quán)法》第七十條對專有權(quán)已有明確闡述，但對于專有權(quán)的客體，即專有部分的范圍，《物權(quán)法》及相關(guān)政策法規(guī)中并未明確規(guī)定，這不利于保障權(quán)利人專有權(quán)的實現(xiàn)。

 

    關(guān)于專有部分范圍的確定，在學術(shù)屆存在四種不同的觀點。第一種觀點：空間說認為，專有部分系由墻壁、地板、天花板所圍成的空間，至于墻壁、地板與天花板則屬于共有部分。第二種觀點：壁心說認為，專有部分系到達墻壁、地板或天花板等境界部分厚度的中心線。第三種觀點：墻面說認為，專有部分包含墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷部分。第四種觀點：內(nèi)外雙重說認為，在區(qū)分所有人相互間對建筑物維持管理關(guān)系上，專有部分僅包括墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷部分；在諸如買賣、保險、稅金等外部關(guān)系上，專有部分到達墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。這四種觀點主要分歧在于：究竟應當將墻壁視為專有部分還是共有部分，或者將墻壁分成兩半，而成為不同的專有部分，并沒有得到明確的答案。

 

    《物權(quán)法》第七十三條將建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路、物業(yè)管理用房等認定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)對象。但是在實際情況中，某些權(quán)利人的共有權(quán)難以得到保證。例如單幢樓外墻面，部分開發(fā)方在跟業(yè)主簽訂的購房合同中約定開發(fā)方具有單幢樓外墻面的使用權(quán)，出租進行廣告等活動，這在一定程度上侵犯了業(yè)主的共有權(quán)。

 

    在立法過程中，不少部門、專家認為，登記機構(gòu)特別是不動產(chǎn)登記機構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應當統(tǒng)一登記機構(gòu)。

 

    （1）對堅持社會主義基本經(jīng)濟制度，規(guī)范有中國特色社會主義市場經(jīng)濟秩序具有重要的政治意義

    隨著我國住宅商品化體制改革逐步深入，建立和完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，是適應各種新情況，滿足社會發(fā)展的需要。建立起新的物權(quán)觀念，借鑒外國的立法經(jīng)驗，完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，有助于順應世界潮流，滿足現(xiàn)代化社會生活的需要，有利于妥善處理和有效調(diào)節(jié)我國社會主義經(jīng)濟體制。

 

    （2）對切實維護廣大人民群眾利益具有重大的現(xiàn)實意義

    我國城市發(fā)展突飛猛進，相應帶來城市人口增多、住宅緊張的危機，建筑物空間化、立體化成為解決這一危機的重要途徑。妥善處理由此所產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，是新時期城市居民維護個人權(quán)利的保證。通過對建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度的研究，促進相關(guān)政策法規(guī)的進一步完善，才能更好的維護廣大人民群眾的切身利益。

 

    （3）對完善我國立法制度乃至整個法律體系具有重要的法律意義

    《物權(quán)法》已經(jīng)公布并實施，其中對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的認識也達到了一定深度。以此為契機，理性認識和完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，對化解我國現(xiàn)存的因建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛所產(chǎn)生的各種矛盾，促進我國民法制度的健全，具有積極的意義。

 

[1] 陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M] .法律出版社，1995： 105-107.

[2] 王利民.論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概念[J] .當代法學,2006, (20)：5.
[3] 陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M] . .法律出版社，2007： 83-93.

[4] 李昊，常鵬翱，葉金強，高潤恒著。不動產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)[M].北京大學出版社，2005年版

[5] 梁慧星主編.中國物權(quán)法研究（上,下）[M].法律出版社，1998年版

[6] 馮雨春編. 中華人民共和國物權(quán)法案例應用版[M].中國法制出版社，2009版

[7] 薛云華主編.房地產(chǎn)物權(quán)常見問題專家解答[M].中國法制出版社，2008年版

[8] 楊立新. 共有權(quán)研究[M]. 高等教育出版社，2003年版

 

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網(wǎng)絡(luò)：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)