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摘要：隨著我國市場經濟的不斷深化，房地產業已經赫然成為我國國民經濟的支柱產業。與此同時，房價也隨著房地產業地位的提升在與日俱增，并逐漸成為普通老百姓茶余飯后談論的話題。本文著手于市場供需關系，就房地產的國家調控與房價的漲跌趨勢進行分析與探討，來尋求控制房地產市場的有效方法。...

國家調控與房地產市場

李慧民  李小明

(西安建筑科技大學  陜西 西安 710055)

一、論述視角

    房價之所以受到了社會的關注，根本原因就是因為它不是一件普通的商品，而是關系國計民生的特殊商品，與我們的生活息息相關。因此，普通百姓、經濟學家、社會學家等各個領域的人士對房價攀升的討論成白熱化，并且分成了若干個陣營。這些陣營分別從不同的視角對房價的攀升進行著思考，當然，他們之間的觀點也不斷地發生著碰撞。總體而言，大概分為三大陣營，一個陣營站在百姓的角度，強烈反對房價的節節攀升；另一個陣營站在地產商的角度，反復強調地產對于國民經濟的貢獻，而希望政府少一些打壓，多一些鼓勵；還有一個陣營是站在政府的角度，從短期和長期來論述房地產對國民經濟的貢獻以及對社會的不利影響，而側重強調調控的困難性與長期性。

    到目前為止，房價的走勢一直撲朔迷離，極不穩定。期待房價的下降已經成為大眾之聲，但卻總是看不到房價下跌的事實。從這個側面也可以看出我國房地產市場構成的復雜性以及影響房價因素的復雜性；并且，我們可以從難以預測的房價走勢中窺探出社會各個階層在房價問題上的博弈。國家的政策也隨著這些博弈力量的此消彼長而發生著改變，而使得房價走勢難以預測。

    可是，一個健康的房地產市場的培養卻不應該受到這些利益相關者博弈的影響。必須有一個調控部門擔當起中國房地產矛盾的協調者，而這個部門無疑應該是政府。所以，我想站在政府的角度來探討一下我國房地產調控的相關措施。

二、房價的影響因素

    市場供需關系是放之四海而皆準的物價漲跌原理，雖然受到一些政策以及其他因素的影響，但應用這一規律進行某種產品的長期預測還是具有其科學性的。樓市也是如此，面對如此錯綜復雜而難以預測的樓市價格走勢，我們可以利用市場供需關系來理出一些頭緒。

    (一)市場供應

    房地產這種特殊的產品，它的市場供應應該考慮到如下幾個因素：

    1.土地供應

    建筑物不是空中樓閣，它們都必須以土地為依托，于是土地的供應直接影響到住房的供應。我國是土地公有制的社會主義國家，因而我國的土地具有與西方截然不同的特點，它只能以出讓土地使用權的方式向市場供應，至于出讓多久，對于住宅而言，目前規定是七十年，至于七十年以后如何，社會中正在進行一場大討論，相信不久的將來會有定論。

    土地供應不足，一直是影響我國房價的直接因素。這種不足并不是因為我國的土地真的不夠用，而是具有地產開發價值的土地稀缺。我們不妨看看，何種土地具有地產開發價值。

    首先，土地所在的環境應靠近商業圈，具有便利的交通設施、電力水利供應與其他生活設施，不但能夠滿足人民生活所需的基本條件，還需要具備一定的水準，這些因素決定了城市土地是最好的地產開發土地。而我國對城市的發展是有計劃的，為了保證農作物與森林的種植面積不受影響，城市的發展用地受到了極大地限制，因而使得住房土地稀缺，導致了供應不足。

    其次，土地所在地應具備較好的生態環境，具有良好的空氣質量、光線照明與適宜的氣溫與濕度。因此，靠近河流、海邊、森林的土地便成為了地產開發的優良土地。但一般城市的所在地都具備這些特點，因而，供地產使用的土地又一次鎖定了城市這個載體上。而一些具備這些條件的鄉村，則因為基礎設施建設不到位，各種產業稀缺不成規模，以及遠離商業圈，而帶來了生活質量下降，就業困難等問題，因而難以成為地產開發者的目標。

    第三，由于我國工業的不斷發展，隨之而來的是轟轟烈烈的城市化運動，大量農村居民涌入城市，城市人口的驟然增多使得城市土地供應更顯不足，對本已稀缺的土地資源帶來了更大的壓力，城市的規模不得不快速擴大。與之相應，地域廣袤的農村，其人口卻在不斷地萎縮，大量的農村住宅被閑置下來，人口分布的日益不均使得農村住宅土地相對過剩，而城市土地更顯稀缺。

    第四，政府的土地政策存在很大弊端，我國一直將房地產視為支柱產業，而土地收入則成為地方政府財政收入的重要來源。土地拍賣制度成為地價攀升的重要因素。商家為了囤得稀缺的土地，不惜血本高價拍得土地，而這些血本最終攤派到了購房者的身上，導致房價攀升。而對這個問題，政府顯然心態矛盾，中央政府與地方政府斗智斗勇，正在進行著激烈的交鋒。

    2.戶型供應

    戶型供應主要通過在商品房建設中，不同住宅面積的相對比值來反映。不同的戶型面積針對于不同的消費人群，面積越大其價格越高。但在我國房地產市場的需求一方，其需求人群對于戶型面積的大小是有著不同要求的。而我國的住房現狀是，第一套房的潛在購買者急需解決的是房子從無到有的問題，對住房面積的要求不高，滿足需要即可；同時，我國的住房土地稀缺也限制了每個人的住宅面積不宜過大。而對于那些第二套住房的潛在購買者，主要解決的問題是提高住房品質的問題，它要求具有更大的居住面積以提高生活質量。

    根據我國的現狀，首套房的購買者占據著房地產市場需求一方的絕大多數，而其他購買者則是少數，因此，著手解決第一套房潛在購買者的住房問題可以有效地減小住房需求，從而對商品房價格起到了很大的平衡作用。這就使其成為房地產市場需要解決的首要問題，是主要矛盾。而滿足其他購買者的住宅供應就成為了以后要解決的問題，是次要矛盾。

    因而，在現階段，應先極力解決好主要矛盾，同時為日后解決次要矛盾打好堅實基礎。這就要求在商品房住宅小區中，首先保證小戶型的供應量，并且這個供應量應當占據成品房總數的絕大多數。

    3.資金供應

    現代社會的商業與產業，幾乎都不可能完全由自有資金來運作，它們的運行都離不開銀行的貸款與其他的融資。這就是我們所熟知的資金鏈，只要鏈條沒有斷裂，則開發商就會正常地運作下去，使其不斷循環而贏得利潤。地產的開發是一個耗時耗資的過程，沒有資金的供應，地產開發商的風險壓力就會迅速增大。因此對房地產資金的供應量也決定了房地產供應量的大小。資金供應充足，地產商擁有更多的開發資金，于是商品房供應量就增多，房地產市場就繁榮；反之，資金供應量少，商品房供應量也就少，房地產市場就蕭條。

    但在我國，資金的供應卻受制于土地的供應，即使市場資金供應量充足，使得商品房供應量大增，但卻不會引起房價的下跌，因為土地的供應量仍然稀缺。最終只會使得房地產商通過大量房屋的建造，謀求更多的暴利。對地產商來說，這是一個黃金時期，地產利潤豐厚，商品房數量巨多，因而其盈利也達到最高。

    4.建造成本

    對所有的商品來說，其生產成本都決定著它的售價，房地產也不例外。由于建筑業是一個勞動密集型產業，所以房地產的建造，除了其土地成本、材料成本之外，最重要的成本就是勞動力成本了。但在我國，由于具有數量龐大且價格低廉的勞動力，因此，我國的房地產建造成本相對于發達國家來說是比較低的。雖然近年的勞動力成本有不斷走高的趨勢，但其完全趕不上房價持續走高的速率。如果將房地產的利潤劃上若干條標準線，那么房地產的建造成本無疑應該是一條最低的保底的警戒線。而就我國房地目前的現狀而言，其售價一直徘徊在高利潤標準附近，離這條最低的警戒線相去甚遠，因而，房地產的建造成本不是目前影響我國房地產價格的決定因素。

    (二)市場需求

    一種商品的市場需求對其價格的影響是重大的，當需求強烈，供應稀缺時，商品的價格會上漲，這就是價值規律。

    由于我國的人口是世界之最，因此，對房地產的需求也是極其旺盛的，再大的地產供應量對于如此巨大的需求來說都顯得捉襟見肘，這也是我國房價不斷攀升的一個根本原因。對于這些需求，大概可以分為如下幾類：

    1.剛性需求

    剛性需求包括如下幾類：（1）首次買房者，（2）以前有房，但需改善住房條件的二套房購買者，（3）其他需要用于自住的購買者。

    2.柔性需求

    柔性需求是指那些沒有迫切住房需求的購買者，包括如下幾類：(1)現有住房能夠滿足使用要求，經濟實力比較雄厚的住房者，（2）沒有自有住宅，但仍有地方居住并能夠滿足使用要求的住房者，（3）手頭有大量資金，并專注于房地產投資的炒房者，（4）其他有能力購買住房但近期內并不急切需要住房的住房者。

    從上面的需求分析來看，剛性需求購房群體對房子的需要更為迫切，如果買不了房子，可能不得不承受長期高昂的房租，也可能居無定所，還有可能無法結婚組建家庭。因此，如果剛性需求的問題無法解決，不利于社會和諧與人民生活水平的整體提高，所以，我們必須將滿足剛性需求群體的需要作為房地產調節的重中之重。

    而對于柔性需求群體來說，他們大多數已經具有良好的生活居所，經濟實力比較雄厚，一般對再次購房處于觀望狀態，如果價格合適就參與購買，作為儲值保值的一種手段，還有的純粹是為了用手頭閑置的資金來炒房獲取高額回報，這對房價的攀高起到了推波助瀾的作用。因此，應該嚴格控制柔性需求群體的購房行為。

    我國是社會主義國家，當今的一個重大議題是緩和貧富差距，而這個目標應該體現在房地產調控政策上來。一個社會主義國家，有義務保證每一戶公民都有滿足自己基本使用要求的住房的權利。所以，必須保證剛性需求群體的住房供應，讓沒有房子的人先安居下來，再滿足具有其他需求的人的要求，但因為住房供應緊張，所以必須有先后、主次之分，這樣才能充分體現出社會主義制度的優越性。

    3.資金需求

    在過去，房子和其他商品一樣，都使用自有資金來購買，而房子又是一個價值比較高昂的商品，因此，具有購買能力的人群并不多。而現在，購買者可以通過銀行貸款來購買房子，這就是其與普通的商品消費最為不同的地方。當然，現在其他的商品也有類似的分期付款方式，但都是一種嘗試，并沒有得到推廣，而在房地產市場，分期付款已經成為一種應用最為廣泛的付款方式。住房貸款的提供與分期付款的推廣，其實是市場需求不斷擴大的根源，本來沒有買房計劃的家庭，也因為銀行的此類服務而改變了計劃，使得市場需求呈現爆炸式增長。從這里我們應該可以看到房價居高不下的端倪了。

    (三)調控杠桿

    眾所周知，銀行系統是我國政府進行市場調節的一個重要杠桿，而在房地產領域，這個杠桿的作用更為明顯。這是因為，在前面的論述中，我們可以注意到，在房地產市場中，無論是供應方還是需求方都需要得到銀行的資金支持最終來完成商品房的交易，因此，銀行提供的資金在房地產市場中的作用舉足輕重，其效力被大大的強化了。對銀行信貸政策的調整，無疑會對房地產市場的運行產生深遠的影響。

    其實，這些年來，我國正是通過銀行對房地產市場供需雙方的大量資金融入，而使得房地產市場變得繁榮了起來。一邊擴大需求，一邊擴大供應，巨額的銀行貸款使得地產商建造了更多的房屋，同時在需求一方為更多的人提供了購買商品房的途徑，而使得房屋的需求量猛增，在這樣的情況下，房價居高不下并且仍呈上漲趨勢就是理所當然的了。

    當然，通過這個杠桿，可以使房地產業變得繁榮，同樣也可以使房地產市場變得蕭條。而現階段國家對我國房地產市場的調節定位是防止過熱，但應避免蕭條。于是，調節的尺度問題成為了國家調控的一個關鍵問題。

    (四)政策分析

    為了應對居高不下的商品房價格，僅在去年到今年之間，短短一年內，密集出臺了很多相關調控措施。從2010年的“新國十條”到2011年的“新國八條”，這一系列政策的實施，足見中央政府調控房地產市場的決心。“新國十條”主要從地方政府的職責、抑制不合理住房需求、增加住房有效供給以及市場監管等方面對房地產市場的調控提出了新的要求，這其中就涉及到了高房價成因的決定性因素—供需關系。旨在加大有效供應力度，抑制不合理需求。還涉及到了地方政府作為調控力量的問責機制。而“新國八條”應該是“新國十條”的進一步深化與細化，并且增加了輿論引導。從整體上說，不論是“新國十條”還是“新國八條”都觸動了商品房價格調控的核心，具有深遠的影響。

    但是，房價能否被調控到一個合理的范圍內，關鍵是看這些政策的落實與執行。從今年四月份，各地方政府應中央政府的要求，提供的房地產調控目標來看，沒有幾個地方政府可以承諾出具有實質性意義的調控目標，其所謂的調控目標大都只是一個商品房的“漲價目標”。從這個現象不但可以看出房價調控的艱巨性與長期性同時也可以看出地方政府與中央政府的一場新的博弈已經拉開序幕。

    關鍵問題還是出在GDP—這個這些年來我們所津津樂道的經濟指標上。雖然中央提出了考核問責機制，但是這個機制能夠起到多大的作用我們不得不打上一個問號。可以不以房地產所創造的GDP作為經濟考核指標，但是，房地產作為一個龍頭產業，其帶動的地方其他產業的發展卻是不可限量的。

    當然，大力建設保障性住房同樣可以起到帶動其他下游產業發展的作用，但是地方政府賴以生存并發展壯大的“土地財政”在保障性住房面前就顯得格格不入。加大保障性住房建設，就意味著地方政府的土地資源不能帶來更高的經濟效益；同時，對保障性住房的分配、管理以及運營都面臨大量的工作要做，也需要大量的政府補貼，地方政府仍在猶豫、徘徊中下不了決心。“土地財政”成為解決房價問題的重中之重。

    在通過經濟杠桿調節的過程中，短短一年中中央銀行已經六次上調利率，除了抑制通脹、控制物價之外最大的考慮就是出于對房地產市場的調控。通過提高貸款門檻限制二套房購買者的房貸需求，停止三套房購買者的貸款發放。這個政策有力地抑制了房地產市場的不合理需求，為房價的調控貢獻了一份力量。

三．遠景展望及存在問題

    (一)展望

    從我國的房地產市場誕生以來，國家的相關政策一直進行著不斷的調整，這些不斷變化的政策從一個側面體現了一個不斷成長的新生市場的勃勃生機。由于地產市場在不斷地發生改變，新的問題也在不斷地出現，這就要求國家的相關政策也要與時俱進，不斷健全與完善房地產市場的相關管理規范，并且要適時地推出新的調控政策，以保證房地產市場的健康運行。解決了不少問題，但又出現了新的問題，房地產市場如同一個成長中的孩子，需要國家政策的引導與管理。

    而對于房價不斷走高這一事實，在不同時期也有著不同的原因。在地產剛剛被放開之際，房價不斷攀升，一方面是由于供需的嚴重不平衡，另一方面是國家在政策上對地產發展的大力支持。降低了開發商的貸款門檻，開放了住房貸款以及分期支付的還款方式，大大地刺激了供需雙方的膨脹式增長，使得房地產市場變得異常火爆、繁榮。

    而面對房價不斷地攀升，地產市場過熱與百姓的抱怨，在下一個階段國家又開始對地產市場進行降溫。大概從2006至2008年，房地產市場交易價格完成了一次沖頂的過程，隨著國家相關政策的出臺，房地產市場開始降溫。這本來應該是一個好的信號，然而，在這期間，國家的政策又一次發生了改變。由于美國次貸危機引發的全球經濟危機于2008年年底的爆發，使得世界的經濟變得蕭條。而我國為了抵御這次經濟危機，就急需再次利用房地產這個龍頭產業來帶動國內經濟的發展。于是，各種刺激政策被拋了出來。各種形式的購房、購車優惠政策。再加上大量的基礎設施建設，使我國很快地走出了經濟蕭條的寒冬，迎來了在世界經濟中的一枝獨秀，但同時，這又一次觸發了房地產價格攀升的引擎，使得房價又在原來的基礎上不斷走高。

    如今，兩年過去了，世界經濟已經逐步走出了陰影，而我國的商品房價格卻借著經濟危機時期的政策所提供的動力，不斷地刷新著記錄，新“國八條”與新“國十條”就是在這樣的背景下提出來的。在此，我們可以設想，如果沒有經濟危機的干擾，那么我國的地產調控政策就不會有如此巨大的波動，而我國的房價也就會被穩定在一個合理的區間內。政策執行的連續性對穩定房價起著至關重要的作用。

    我國的這次房地產調控措施是嚴厲的，也直接觸及到了房地產價格形成的內核，對供需雙方都進行了政策的干預，可以預見的是，如果政策能夠得到不折不扣并且持續的執行，房價的下滑將是大勢所趨。

    (二)需要致力于解決的關鍵問題

    當然，從經濟學的角度可以得出以上的結論。但是，房價的穩定是不能僅僅通過紙上談兵來完成的。對于政府而言，能夠將政策不折不扣地執行下來才是最根本的。從這個意義上說，現行的政策的是強有力的、是正確的，但是否能夠真的起到作用，關鍵在于執行。對此，有以下事項是需要密切關注的：

    1.繼續擴大保障房的供應力度，并制定出科學的保障房分配、管理體制，從源頭上使需求一方得到分流，從而縮小商品房的需方市場。

    2.加強對房地產行業的資產審計與商品房出售價格的監督，由物價局經過評估，根據不同地區的特點及發展狀況，完善價格控制指標，對房地產售價進行直接干預，限定最高利潤區間，壓縮房地產的利潤空間，使其利潤保持在一個正常的水平，而不是遠遠高于其他行業的暴利。

    3.以新的指標衡量各地方的經濟發展水平，應該兼顧居民的幸福指數與各地方的貧富分化程度，還需要建立衡量各地方經濟發展是否健康協調的相關評價指標，從而代替以現行的僅以GDP來衡量地方經濟發展的單一指標。以從根本上減小各地方政府對地產調控的對立情緒。

    4.在全國范圍內合理布置產業格局，優先發展高精尖的產業，并將其合理分布在各個地方，依靠高科技、生態產業為地方政府帶來財政收入，以減小地方政府對土地財政的依賴，從而降低土地出讓金，從源頭上降低房屋建造的成本。

    5.改變單一的城市化進程方案，農村居住環境的改變也應納入城市化進程的一部分，因此，應大力加強農村基礎設施建設，優化農村居住生態環境，便利農村居民生活，從而引導一部分人定居農村而減緩急劇的城市化過程所帶來的城市土地資源緊缺這一現狀，降低土地供應壓力。

    6.在世界經濟環境不發生重大改變的情況下，繼續保持現有的調控政策，提高銀行對房地產建設方的融資門檻，提高對二套以及以上購房者的資金供應門檻，從而增加住房有效供給，降低需求。

    7.增加政策透明度，將政策對各大媒體公開，讓每個社會成員都心中有數，從而起到對地方政府執行力度的監督作用，使得國家政策得到不折不扣的執行。

    8.完善問責機制。對于政府的問責機制，需要構筑一整套的問責標準，這樣就可以在評價領導政績的時候有據可依。而不應殺雞儆猴，以處理個別領導的方式來威懾其他官員。問責機制同時也可以成為我國政府自身建設的長期機制，以提高各地方的執行力。

四、結束語

    總之，國家的各項措施在影響房價的各種因素中起著舉足輕重的作用，一個長期的、完善的、有力的政策的支持，對于房地產市場的健康運行起到的作用具有重大意義。政策的正確固然可貴，而更為關鍵的是執行。當然，僅僅依靠國家政策來調節房地產并不是長久之計，最為重要的是要建立、完善相關的制度、法律來規范房地產市場，形成一種自適應的機制，對將來可能出現的各種情況都做出估計，使得房地產的調整方針能夠在各種環境下自行將房地產業的運行調整到正確的軌道上來，而無需國家的直接干預。

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(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)

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