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摘要：闡述了住宅工程分戶檢驗(yàn)的發(fā)展和意義，介紹了杭州市實(shí)行住宅工程分戶檢驗(yàn)的程序、檢驗(yàn)內(nèi)容和要求，并從施工單位的角度提出了做好分戶檢驗(yàn)工作的實(shí)施要點(diǎn)。住宅工程分戶檢驗(yàn)是我國(guó)現(xiàn)行住宅建筑工程竣工驗(yàn)收模式的重奪變革，進(jìn)一步落實(shí)了建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體的責(zé)任，有利于保證工程質(zhì)量。...

對(duì)住宅工程分戶檢驗(yàn)的認(rèn)識(shí)及實(shí)施要點(diǎn)

邵凱平  張持平  沈洪波  李民權(quán)

(浙江省一建建設(shè)集團(tuán)有限公司，浙江杭州310013)

1、住宅工程分戶檢驗(yàn)的發(fā)展及意義

    杭州市于2007年6月頒布了《杭州市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)管理暫行規(guī)定》，配套出臺(tái)的還有《杭州市住宅工程分戶檢驗(yàn)指引》，繼2006年3月1日在蕭山區(qū)率先試行“分戶檢驗(yàn)”后，住宅工程分戶檢驗(yàn)?zāi)壳耙言诤贾菔腥�面�?shí)行。分戶檢驗(yàn)，是指建設(shè)單位對(duì)住宅工程中以戶為單位的工程項(xiàng)目的觀感質(zhì)量、使用功能和使用安全等內(nèi)容進(jìn)行專門檢驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果。

    據(jù)調(diào)查，北京從2006年1月1日起在國(guó)內(nèi)率先實(shí)施住宅工程分戶檢驗(yàn)，此后，湖南、湖北、江蘇、河南、廣西、新疆、天津、海南等省和直轄市，以及沈陽(yáng)、成都、濟(jì)南、煙臺(tái)、青島等城市也先后實(shí)行了分戶檢驗(yàn)。

2、分戶檢驗(yàn)程序

    住宅工程竣工驗(yàn)收前，由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、施工項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師及有關(guān)單位專業(yè)質(zhì)量管理人員等組成檢驗(yàn)小組。分包單位專業(yè)質(zhì)量管理人員應(yīng)參加涉及分包項(xiàng)目的分戶檢驗(yàn)，已選定物業(yè)管理公司的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參加分戶檢驗(yàn)工作。

    建設(shè)單位在住宅工程進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)施工之前，應(yīng)確定分戶檢驗(yàn)方案，明確具體檢驗(yàn)項(xiàng)目、檢驗(yàn)數(shù)量、檢驗(yàn)部位、檢驗(yàn)人員，制定相應(yīng)的分戶檢驗(yàn)記錄表，并加強(qiáng)Et常施工過(guò)程中的質(zhì)量控制。

    分戶檢驗(yàn)在單位工程竣工驗(yàn)收前按已編制的方案逐戶進(jìn)行。當(dāng)住宅的某檢驗(yàn)項(xiàng)具備檢驗(yàn)條件時(shí)，即可組織檢驗(yàn)，相關(guān)檢驗(yàn)和整改情況應(yīng)記錄在案，并最終記錄在《住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)記錄》內(nèi)。分戶檢驗(yàn)前，施工單位應(yīng)在室內(nèi)將預(yù)埋在建筑物內(nèi)的水管位置、強(qiáng)弱電進(jìn)戶管線的位置和用于室內(nèi)空間尺寸測(cè)量的控制點(diǎn)、線做出標(biāo)識(shí)。分戶檢驗(yàn)應(yīng)按照有關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的檢查方法，逐戶、逐間、逐段進(jìn)行，實(shí)測(cè)實(shí)量的檢查項(xiàng)目應(yīng)使用靠尺板、水平儀、激光測(cè)距儀和鋼尺等專業(yè)工具，檢查工具應(yīng)符合計(jì)量檢定標(biāo)準(zhǔn)要求。檢驗(yàn)后形成《住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)記錄》，并由檢驗(yàn)小組成員簽字確認(rèn)。

    分戶檢驗(yàn)綜合結(jié)論合格的，需填寫《住宅分戶檢驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)》。檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)不符合《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定或設(shè)計(jì)文件要求的，由施工單位進(jìn)行整改，整改后要進(jìn)行復(fù)查。整改、復(fù)查情況應(yīng)做好相應(yīng)記錄。

    建設(shè)單位負(fù)責(zé)按單位工程匯總住宅工程每一戶的分戶檢驗(yàn)情況，填寫《住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)匯總表》。檢驗(yàn)結(jié)論合格的，建設(shè)單位應(yīng)將分戶檢驗(yàn)小組名單、檢驗(yàn)方案、《住宅工程分戶檢驗(yàn)匯總表》報(bào)送工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，提請(qǐng)核查。

    建設(shè)行政主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)分戶檢驗(yàn)工作進(jìn)行監(jiān)督管理。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)抽查，發(fā)現(xiàn)核查結(jié)果不符合要求或復(fù)核結(jié)果與分戶檢驗(yàn)記錄不一致，經(jīng)檢查有明顯差異的，可判定分戶檢驗(yàn)記錄不真實(shí)，責(zé)成建設(shè)單位重新組織分戶檢驗(yàn)，并按相關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。

    每一戶分戶檢驗(yàn)結(jié)果均符合規(guī)定的，建設(shè)單位方可組織竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位在出售房屋時(shí)應(yīng)依據(jù)《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和每一戶的住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)記錄，按戶向住宅買受人出具《住宅工程質(zhì)量保證書》及其附件《住宅分戶檢驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)》。

    建設(shè)單位依法對(duì)分戶檢驗(yàn)結(jié)果和住宅工程質(zhì)量承擔(dān)法律責(zé)任，負(fù)責(zé)保管全部住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)記錄和分戶檢驗(yàn)匯總資料。已選定物業(yè)管理公司的，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收后及時(shí)將分戶檢驗(yàn)資料移交物業(yè)管理公司保管。

3、分戶檢驗(yàn)必檢內(nèi)容及要求

    住宅工程分戶檢驗(yàn)重點(diǎn)檢查工程觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量，必須檢驗(yàn)項(xiàng)目包括以下七個(gè)方面：

    (1)樓地面、墻面、天棚面層。樓地面空鼓面積不大于400cm2，且每自然間不多于2處可不計(jì)；樓地面不得出現(xiàn)裂縫；墻面、天棚無(wú)空鼓、脫層，距檢查面1m處正視無(wú)裂縫和爆灰。

    (2)門窗安裝。窗臺(tái)或落地窗防護(hù)欄桿高度不低于900 mm；外窗及周邊元滲漏；推拉窗必須設(shè)置防脫落裝置；凡應(yīng)使用安全玻璃的，不得使用非安全玻璃代替，玻璃上應(yīng)有安全認(rèn)證標(biāo)識(shí)(安裝后標(biāo)識(shí)不得隱蔽)。推拉窗必須設(shè)置防脫落裝置。

    (3)欄桿安裝。臨空高度在24m以下時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于l.05m；臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于1.10m；豎桿凈間距不應(yīng)大于0.11m；護(hù)欄玻璃的使用必須符合設(shè)計(jì)和相關(guān)規(guī)程要求。

    (4)防水工程。屋面在雨后或淋水1h后觀察檢查無(wú)滲漏；衛(wèi)生間等有防水要求的地面在蓄水24h后(最小蓄水深度不得小于20mm)無(wú)滲漏、排水順暢、無(wú)積水；外墻面在雨后或淋水1h后，檢查無(wú)滲漏、滴水線無(wú)爬水。

    (5)室內(nèi)空間尺寸。室內(nèi)凈高(樓地面設(shè)泛水坡度的房間除外)；最大負(fù)偏差不超過(guò)20mm，極差不超過(guò)20mm。偏差為實(shí)測(cè)值與推算值之差，極差為實(shí)測(cè)值中最大值與最小值之差。每個(gè)房間使用激光測(cè)距儀抽測(cè)5點(diǎn)，其中距墻、柱四角300～500 mm處各測(cè)1點(diǎn)，中間測(cè)1點(diǎn)。

    室內(nèi)凈開間、凈進(jìn)深極差不超過(guò)20mm。每個(gè)房間各抽測(cè)2處(其中距墻、柱四角300～500mm處各測(cè)1處)，元墻體則測(cè)柱間凈距(距柱邊處各測(cè)1處)。   

    (6)給排水安裝工程。給水管管道、水嘴、閥門等無(wú)滲漏，排水管通水后無(wú)滲漏；管道順直，坡向、坡度正確；地漏水封高度不得小于50mm(或設(shè)置存水彎)；高層建筑明設(shè)排水塑料管道應(yīng)設(shè)置阻火圈(防護(hù)套管)。

    (7)電氣安裝工程。插座相位、接地，使用漏電保護(hù)相位檢測(cè)器檢查；電源控制回路編號(hào)及標(biāo)識(shí)、漏電保護(hù)靈敏度觀察和開、關(guān)漏電保護(hù)器檢查，接線照明配電箱(盤)內(nèi)接線整齊，回路編號(hào)齊全，標(biāo)識(shí)正確，漏電保護(hù)靈敏。

    分戶檢驗(yàn)還需對(duì)排水通氣管、煙道設(shè)置及附件進(jìn)行檢查，止回閥、防火閥應(yīng)按規(guī)定安裝，排水通氣管、屋面煙道出屋面高度應(yīng)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求。蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣(市)的住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)參照杭州市規(guī)定執(zhí)行。余杭區(qū)在實(shí)際操作中增加了對(duì)墻面平整度、垂直度、地面平整度、地面凈高差等檢測(cè)，進(jìn)一步提高了驗(yàn)收難度。

4、達(dá)到分戶檢驗(yàn)要求的實(shí)施要點(diǎn)

    住宅工程分戶檢驗(yàn)是一種新的質(zhì)量驗(yàn)收方法，由于實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)不多，但是，只要真正樹立用戶第一的思想，采取切實(shí)有效的質(zhì)量控制措施，完全可以達(dá)到分戶檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)。下面從施工單位的角度，就如何達(dá)到分戶檢驗(yàn)的質(zhì)量要求談幾點(diǎn)看法：

    (1)掌握分戶檢驗(yàn)的程序和各項(xiàng)要求。施工單位及承擔(dān)住宅工程建設(shè)的項(xiàng)目部應(yīng)高度重視住宅工程的分戶檢驗(yàn)工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)《暫行規(guī)定》和《指引》，熟悉分戶檢驗(yàn)的操作程序，掌握相關(guān)驗(yàn)收內(nèi)容、質(zhì)量要求、檢驗(yàn)方法，以便在工作中不折不扣地執(zhí)行。要從小業(yè)主的角度進(jìn)行換位思考，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，建造用戶滿意工程。

    目前分戶檢驗(yàn)多以項(xiàng)目部為主體參與，施工單位應(yīng)掌握所轄住宅工程分戶檢驗(yàn)的情況，通過(guò)專題會(huì)議等形式，交流經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從而達(dá)到少走彎路，使更多的項(xiàng)目更快地適應(yīng)分戶檢驗(yàn)新要求的目的。

    (2)加強(qiáng)工程質(zhì)量的全過(guò)程控制。在開工初期，項(xiàng)目管理人員應(yīng)認(rèn)真審查設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并指出不符合強(qiáng)制性條文的內(nèi)容，在施工中嚴(yán)格執(zhí)行強(qiáng)制性條文。在施工組織設(shè)計(jì)編制中，住宅工程應(yīng)針對(duì)分戶檢驗(yàn)的要求，制定切實(shí)可行的質(zhì)量保證措施。技術(shù)交底應(yīng)針對(duì)分戶檢驗(yàn)提出專門要求，對(duì)容易出現(xiàn)不合格項(xiàng)的空間尺寸凈高度等可適當(dāng)提高自檢標(biāo)準(zhǔn)。

    設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，加強(qiáng)施工過(guò)程中對(duì)質(zhì)量通病的控制。結(jié)構(gòu)施工要從抓模板工程質(zhì)量開始，做好標(biāo)高和平整度控制，混凝土澆筑應(yīng)保證樓板達(dá)到設(shè)計(jì)厚度，做到內(nèi)實(shí)外光。

    外墻和屋面防水的各道工序均應(yīng)到位。帶地漏的房間均應(yīng)進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，在結(jié)構(gòu)及管道安裝完成后進(jìn)行第一次蓄水試驗(yàn)，地坪完成后進(jìn)行第二次蓄水試驗(yàn)。大雨及連續(xù)雨天后，應(yīng)組織力量對(duì)屋面、外窗及周邊逐間進(jìn)行滲漏檢查，一旦發(fā)現(xiàn)水漬立即制訂方案修復(fù)。

    (3)采取各種有效措施，保證室內(nèi)凈尺寸滿足規(guī)定要求。實(shí)踐表明，分戶檢驗(yàn)中最容易超過(guò)允許偏差的是室內(nèi)凈高中的偏差和極差，且一旦出現(xiàn)問(wèn)題修復(fù)難度很大，甚至無(wú)法整改。對(duì)此，應(yīng)從源頭上進(jìn)行控制。

    主體結(jié)構(gòu)階段，在樓面模板鋪設(shè)完成后，應(yīng)對(duì)房間四角和中央五點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，樓板混凝土澆筑時(shí)通過(guò)柱筋上做紅漆標(biāo)志等進(jìn)行五點(diǎn)控制，嚴(yán)格控制樓板混凝土的頂面標(biāo)高和平整度不超過(guò)允許偏差，避免或減少后期對(duì)樓地面混凝土不必要的鑿除。

    水電預(yù)埋管線應(yīng)采取有效的堵頭措施，防止因管線堵塞不得已在樓面重新鋪設(shè)而加大細(xì)石混凝土面層厚度，從而導(dǎo)致凈高負(fù)偏差超標(biāo)的現(xiàn)象發(fā)生。

    墻體砌筑前，除在地面彈出墻體幾何位置外，還應(yīng)彈出離墻500mm的控制線，通過(guò)控制線來(lái)檢查墻體砌筑過(guò)程的幾何位置偏差。

    裝修階段，粉刷前做灰餅時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)灰餅厚度和垂直度的檢查，做好找方工作。粉刷好每一面墻后應(yīng)及時(shí)檢查其垂直度，兩面相對(duì)的墻面通過(guò)用激光測(cè)距儀測(cè)量間距，對(duì)偏差較大的及時(shí)做出處理。

    樓地面面層施工前，應(yīng)先彈出室內(nèi)500+30線，按控制線測(cè)量到天棚和樓地面的距離，對(duì)個(gè)別偏差超過(guò)l5mm的地方在保證地坪厚度和相鄰兩塊樓地面平整度的情況下，對(duì)凈高不夠的天棚進(jìn)行適量預(yù)鑿除，凈高超出允許偏差的用黃灰批頂，以控制其偏差在允許范圍之內(nèi)。地面施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格控制標(biāo)高和平整度，并及時(shí)按分戶檢驗(yàn)要求組織自檢。

    (4)項(xiàng)目部應(yīng)配備必需的現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)儀器。從滿足分戶檢驗(yàn)要求的精度和方便檢測(cè)出發(fā)，項(xiàng)目部應(yīng)配備激光測(cè)距儀，用于施工過(guò)程和驗(yàn)收時(shí)對(duì)空間尺寸中的凈高度、凈開間和凈進(jìn)深的測(cè)量，動(dòng)態(tài)掌握質(zhì)量狀況。

    安裝施工單位應(yīng)配備漏電保護(hù)相位檢測(cè)器，用于插座相位的接地檢查。配備的儀器應(yīng)由專人使用與保管，并在使用前送權(quán)威檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢定，以保證檢測(cè)數(shù)據(jù)的精確和可靠。

    (5)合理安排，配合建設(shè)單位做好分戶檢驗(yàn)具體操作。分戶檢驗(yàn)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目部應(yīng)未雨綢繆，提早參與建設(shè)單位的策劃和部署。不少檢驗(yàn)內(nèi)容可提前安排，不必等到正式組織分戶檢驗(yàn)時(shí)再來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。墻面、地面和天棚的空鼓、裂縫等應(yīng)通過(guò)日常檢查，發(fā)現(xiàn)一處整改一處。屋面和外墻的滲水則可在大雨或連續(xù)雨天后組織力量集中檢查。

    與原來(lái)的抽檢相比，分戶檢驗(yàn)增加的工作量很大。一些大樓盤的分戶檢驗(yàn)工作往往需要打持久戰(zhàn)，在竣工前數(shù)月就要啟動(dòng)，項(xiàng)目部牽扯到的人力和精力很大。要妥善安排，在滿足分戶檢驗(yàn)人員要求的同時(shí)，保證項(xiàng)目部其他工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)分戶檢驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，項(xiàng)目部應(yīng)組織力量，限時(shí)整改，不留隱患，使每一戶分戶檢驗(yàn)結(jié)果都符合規(guī)定要求，從而確保工程的竣工驗(yàn)收按計(jì)劃如期講行。

5、結(jié)  語(yǔ)

    住宅是目前大多數(shù)市民集畢生財(cái)力購(gòu)買的最大宗商品。相對(duì)于其它商品一般都具有保修書、質(zhì)量檢驗(yàn)合格證、產(chǎn)品使用說(shuō)明書等資料，住宅工程實(shí)行分戶檢驗(yàn)后，購(gòu)房者在收房時(shí)得到《住宅分戶檢驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)》和《住宅工程質(zhì)量保證書》，相當(dāng)于得到了一份“三保卡”，得到了建設(shè)單位對(duì)房子質(zhì)量保證的承諾。

    住宅工程分戶檢驗(yàn)已受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和歡迎，這一驗(yàn)收模式是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行住宅建筑工程竣工驗(yàn)收模式的重大變革，進(jìn)一步落實(shí)了建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體的質(zhì)量責(zé)任，有利于保證建筑工程質(zhì)量，有利于維護(hù)人民群眾的切身利益，體現(xiàn)了“以人為本”的理念，是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要舉措。

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)

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