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摘要：住宅工程質(zhì)量實(shí)行分戶驗(yàn)收是建筑業(yè)深化改革的一項(xiàng)重大舉措。介紹住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的一般規(guī)定與具體實(shí)施，對于開展住宅工程質(zhì)量分戶工作具有一定的借鑒作用。...

淺談住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收的實(shí)施

林文劍

(四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川德陽618000)

    近年來隨著住宅商品化及房屋開發(fā)迅猛增長，百姓由過去居住公房變?yōu)樽约嘿彿浚�因此工程質(zhì)量直接關(guān)系到百姓的切身利益。由于百姓維權(quán)意識提高，質(zhì)量投訴不斷增多，甚至群訴群訪事件也時有發(fā)生，房屋質(zhì)量問題已成為構(gòu)建和諧社會需要重點(diǎn)解決的問題之一。為加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，強(qiáng)化工程建設(shè)各方質(zhì)量意識，保證住宅工程使用功能，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾利益，據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《四川省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》，從2007年11月1日起，四川全省開始實(shí)施住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收。由建設(shè)單位總負(fù)責(zé)，參加并組織施工、監(jiān)理、設(shè)計、物業(yè)單位開展分戶驗(yàn)收工作，并規(guī)定完成分戶驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前提。質(zhì)量分戶驗(yàn)收是提高住宅工程質(zhì)量、減少質(zhì)量投訴的一項(xiàng)新的重大行政措施。

1.住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收的內(nèi)容

    依據(jù)《四川省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》的第六條規(guī)定：住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，應(yīng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠、保溫節(jié)能等符合設(shè)計要求的基礎(chǔ)上，以檢查工程觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量為主，主要包括以下檢查內(nèi)容。

    (1)室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸；

    (2)地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量；

    (3)門窗安裝質(zhì)量；

    (4)防水工程質(zhì)量；

    (5)通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

    (6)給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

    (7)室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量。

    其中，每一間的室內(nèi)凈高、室內(nèi)凈開間、外窗臺高度、外窗及窗扇安裝質(zhì)量、欄桿高度及廚衛(wèi)間等有防水要求的地面應(yīng)全數(shù)檢查。

2.住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的關(guān)系

    分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收均是在建筑工程分部、分項(xiàng)驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但兩者有所不同，主要有以下幾點(diǎn)。

    (1)驗(yàn)收主體不同。分戶驗(yàn)收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司等。竣工驗(yàn)收主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體。

    (2)驗(yàn)收對象不同。分戶驗(yàn)收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應(yīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

    (3)驗(yàn)收階段不同。分戶驗(yàn)收一般在住宅工程初驗(yàn)后至竣工驗(yàn)收前完成，分戶驗(yàn)收合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必備條件，竣工驗(yàn)收是施工單位完成分戶驗(yàn)收并提交竣工報告后單位工程質(zhì)量的最終驗(yàn)收。

    (4)驗(yàn)收內(nèi)容不同。分戶驗(yàn)收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收，而竣工驗(yàn)收是工程質(zhì)量綜合(包括主體、觀感、質(zhì)量挖掘資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結(jié)果等)并對分戶驗(yàn)收進(jìn)行復(fù)核。

    (5)實(shí)體檢查數(shù)量不同，分戶驗(yàn)收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗(yàn)收對實(shí)體工程抽樣檢查。

3.住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收的一般規(guī)定

    3.1分戶驗(yàn)收檢驗(yàn)批劃分

    以單位工程每套住宅為單位劃分檢驗(yàn)批。以住宅的公共部分走廊(含樓梯間、電梯間)、地下車庫為單位劃分檢驗(yàn)批；將公共部分走廊(含樓梯間、電梯間)的每一層按照一戶對待，劃分為一個檢驗(yàn)批。將公共部分地下車庫的每一防火分區(qū)按照一戶對待，劃分為一個檢驗(yàn)批。

    3.2住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)定

    (1)檢查項(xiàng)目應(yīng)符合施工圖、設(shè)計說明及其他設(shè)計文件的要求，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和《四川省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》的規(guī)定。

    (2)每一檢查單元計量檢查的項(xiàng)目中有80％以上檢查點(diǎn)在允許偏差范圍內(nèi)。

    (3)分戶驗(yàn)收記錄完整。

    3.3分戶驗(yàn)收時形成的資料

    (1)分戶驗(yàn)收過程中，每戶應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶記錄表》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表》。

    (2)公共部位只需填寫一份《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表》；

    (3)單位工程全數(shù)驗(yàn)收完畢，匯總填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》(此表應(yīng)與工程竣工驗(yàn)收報告等有關(guān)資料一起在單位工程竣工驗(yàn)收前報送質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu))。

    (4)住宅工程交付使用時，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。

    3.4分戶驗(yàn)收不符合要求時的處理

    (1)由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位制訂處理方案，對不符合要求的部位進(jìn)行返修或返工。

    (2)處理完成后，應(yīng)對返修或返工部位重新組織驗(yàn)收，直至全部符合要求。

    (3)當(dāng)返修或返工確有困難，為了避免社會財富更大的損失，在不影響工程結(jié)構(gòu)安全和基本使用功能的情況下，建設(shè)單位可根據(jù)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50300—2001)第5.0.6條相關(guān)規(guī)定，按照一定的技術(shù)處理方案和協(xié)商文件對單位工程進(jìn)行工程驗(yàn)收。

    (4)當(dāng)臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高低于2.40 m，局部(指梁底等)凈高低于2．10 m；室內(nèi)凈高允許偏差超過-50 rain時，建設(shè)單位應(yīng)在《住宅工程質(zhì)量分戶主驗(yàn)收結(jié)果表》中明確告知業(yè)主(用戶)，并積極與業(yè)主(用戶)協(xié)商處理。

4.住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收的實(shí)施

    4.1分戶驗(yàn)收實(shí)施程序

    (1)建設(shè)單位組織各參加驗(yàn)收單位成立受檢工程分戶驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，召開會議，確定并成立各專業(yè)質(zhì)量檢查組(土建檢查組，給水排水及采暖檢查組，通風(fēng)空調(diào)檢查組，電氣檢查組)。

    (2)分戶驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組組織編制受檢工程分戶驗(yàn)收方案。方案包括下列內(nèi)容：確定具體驗(yàn)收項(xiàng)目、驗(yàn)收數(shù)量，并制定相應(yīng)的《分戶驗(yàn)收記錄表》；確定實(shí)測實(shí)量的檢查部位和數(shù)量，安排檢查工具；安排驗(yàn)收日程等。

    (3)按照分戶驗(yàn)收進(jìn)度計劃對達(dá)到分戶驗(yàn)收條件的項(xiàng)目進(jìn)行分戶驗(yàn)收。

    (4)填寫分戶驗(yàn)收的相關(guān)資料，對驗(yàn)收結(jié)果不符合規(guī)范或設(shè)計文件要求的，按要求進(jìn)行整改與處理。

    4.2保證分戶驗(yàn)收實(shí)施的措施

    (1)分戶驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組和各專業(yè)檢查組的人員要嚴(yán)格組織紀(jì)律，按照分戶驗(yàn)收計劃的安排，所有檢查人員不準(zhǔn)在驗(yàn)收期間請假，嚴(yán)格履行自己的職責(zé)。

    (2)分戶驗(yàn)收檢查組人員應(yīng)認(rèn)真熟悉施工組織設(shè)計，學(xué)習(xí)施工圖紙，學(xué)習(xí)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收有關(guān)文件和法規(guī)。

    (3)分戶驗(yàn)收工具到位。為了確保分戶驗(yàn)收工作的順利進(jìn)行，要為各專業(yè)檢查組配備檢測報告工具，要求檢查人員熟悉檢查工具的使用方法。

    (4)分戶驗(yàn)收方案落實(shí)到位。分戶驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組成員和各專業(yè)檢查組人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)和深刻領(lǐng)會分戶驗(yàn)收方案，做到熟悉工程涉及的檢查項(xiàng)目，按抽查點(diǎn)平面圖檢查質(zhì)量，對不合格點(diǎn)及不合格項(xiàng)目及時傳達(dá)整改通知書。

5.結(jié)束語

    通過分戶驗(yàn)收的全面推行，會使原來按比例抽查不到質(zhì)量問題得以暴露，從而使質(zhì)量通病的防治效果會大大改善，同時，必將督促施工單位加強(qiáng)施工過程中的質(zhì)量管理，以減少在分戶驗(yàn)收中檢查出現(xiàn)質(zhì)量問題。認(rèn)真實(shí)施住宅工程分戶質(zhì)量分戶驗(yàn)收，無疑對于提高住宅質(zhì)量具有較大的推動作用。

參考文獻(xiàn)

[1]武樹春．住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收指南與實(shí)例[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006．

[2]郭培清．解讀住宅工程質(zhì)量“分戶驗(yàn)收”[J]．黑龍江科技信息，2007(4)：192．

(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會  文徑網(wǎng)絡(luò)：尚雯瀟 溫紅娟 尹維維 編輯  文徑 審核)

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