濟南市中低收入家庭住宅問題探索

王化新

(山東建筑大學建筑城規學院，山東濟南250101)

    在大部分人們已經擺脫貧窮的時代，在高樓林立的今天，我們所關注和憂慮的，依然是千年未變的居住主題。住房商品化和房地產市場的繁榮帶動國民經濟快速發展：但它同時帶來大部分人特別是城市中低收入階層仰視房價的無奈現實。誰是城市中的中低人群，他們居住現狀如何，他們需要什么，我們能為他們做些什么……?

1.濟南市中低收入人群住房消費行為特征

    1.1濟南中低收入人群界定

    我們采用房價收入比的方法，即結合房價和收入的關系來界定城市中低收入人群，通過濟南市總體房價和房價收入比，即能得出中低收入人群的年收入。在國際上合理的房價收入比在4—6之間，故我們把濟南市的合理房價收入比界定在6。根據濟南市最新的房產信息，濟南平均房價4200元／m²，住房面積65m²。因此可以得出，濟南市中低收入人群的家庭年收入的上限為45500元：城市中低收入人群收入線的下限以城市最低工資標準線上的雙職工家庭的年收入為標準。濟南市內五區的最低工資標準為760元／月，那么，雙職工家庭年收入為18240元，即濟南市城市中低收入人群收入線的下限為18240元。城市中低收入人群為家庭年收入處于巾低收入線下限以上、上限以下的人口，家庭年收入介于18240元與45500元之間的人口。

    1.2濟南市住房消費行為特征

    按照中國人特別是深受儒家文化影響的山東居民傳統的觀念來說，有一套屬于自己的住房是人們的不懈追求。中低收入人群在滿足了家庭基本生活需要后，所考慮的必定是購房。購房行為成了中低收入人群的住房消費行為的主要部分。中低收入者購房時所表現出來的行為特征：

    1.2.1購房目的

    中低收入者的實際收人情況決定了其購房支出的承受能力，所以其購房主要為自己居住，很少存在投資目的。在中低收入人群中，婚前的大學畢業生占據了很大的比例，他們購房主要為結婚買房，屬于初次置業。同時，對那些在住房制度改革后至今仍沒有自住房的中老年人來說，在其積蓄達到一定程度后也已將購房或更換住房提上了日程。中低收入者購房的主要目的還是自住為主。

    1.2.2區位選擇

    在住房區位選擇上，濟南歷來就有“住南不住北，住東不住西”的居住觀點。根據濟南時報2005年12月16日刊登的濟南市2005年秋季房地產市場調查報告顯示，選擇東部地區的人，占總體比例的56.31％，其次是南部區域，約占25.30％。隨著政府東部新城規劃的推動，東部地區快速發展．已成為多數人的居家首選，同時由于城市規劃中“南控”的影響，目前房地產開發項目較少，加上優美的自然環境。南部地區受到眾多購房者的青睞也就不足為怪了。基于此，考慮到低收入者的實際承受能力，在南部適度開發適宜中低收入人群的中低檔商品住宅不失為一個明智的行為。

    1.2.3價格方面

    中低收入者與低收入者相比已經有足夠的財力來進行住房消費．但是由于中低收入者一般為工薪階層，在滿足了日常生活及社會交際支出后．能夠用于住房消費的已所剩不多。所以，在房價方面，多數人可承受的單價為4000元／m²左右，可承受的總價為30—40萬。

    1.2.4交通方面

    中低收入者在購房時對交通的便利程度較為重視，他們還不能像高收入階層那樣擁有私家車，只能以公交車作為主要交通工具。因此，為了滿足工作和出行的需要，他們一般會選擇那些交通順暢，公交線路較多的樓盤。

    1.2.5小區環境及配套設施

    小區環境已經成為影響購房者消費行為的重要因素，對相應的配套設施如學校、銀行、醫院、超市、飯店等也有較高的要求。中低收入者特別是那些剛成家或孩子還在上小學或幼兒園的人群來說，為孩子的入學、就醫等提供最有利的條件是他們最為關心的。而且，現在人們越來越重視生活方式的轉變和生活品位的提高，附近有無運動健身場所也是他們購房決策所考慮的一個方面。齊魯晚報最近的一項調查顯示，在上述的眾多配套設施中，人們對綠化、幼兒園、超市和運動場的要求較高，銀行、餐飲、娛樂場所次之。所以，房地產項目開發的同時，積極推動相應配套實施和周圍環境的綠化是十分重要的。

    總之，中低收入人群在我國總人口中占有相當大的比例，他們的消費行為既有中國人消費的共性，又有該部分群體所獨有的個性。以上僅是影響購房的眾多因素中的幾個較為明顯的方面，還有許多雖然目前沒引起重視，但確實影響中低收入者購房決策行為的因素，需要作進一步的研究。

2.濟南市中低收入人群住房現狀分析

    2.1住房性質

    隨著我國社會主義市場經濟的不斷推進，原來作為福利分房的實物分房制度逐漸被市場化的貨幣分房制度所替代，經過這十多年來住房制度改革．濟南已形成了以居民自主產權為主、多種產權并存的格局，初步形成了住房體制新框架。

    從年齡與住房性質的交叉分析可見，房改房和商品房是各年齡階層居民住房的主要部分，年齡越大的居民，居住在房改房比例越大。36歲以上的中年人多半居住在購買的房改房，尤其是在46歲以上的居民中，70％的住房為房改房。而26～35歲的居民中購買的商品房比例最大，有40％左右的居民居住在購買的商品房中，有相當一部分居民加人到掏錢買房的隊伍中，30歲以下的年輕人中有近三分之一的尚未擁有住房，租住公房或私房。

    濟南市的中低人群居住現狀存在著多種形式的暫時解決辦法，但有一點是共同的，就是都沒有充足的購買力購買商品房或能夠達到改善住房條件目的的二手房，住房現狀難以達到滿意，可以簡要分析如下：

    30歲以上的中青年和中年家庭，年齡層次較大的大多得益于實物分房政策，從而可以在收入不高的情況下勉強解決居住問題。他們大多學歷不高，對工作單位的依賴性較強，在競爭愈加激烈的現代城市經濟大潮中難以迅速調整以適應社會需要。其中大多數家庭能夠在房改的優惠政策下購得自住公房。還有一部分由于經濟原因或其他原因選擇租用方式。年齡層次較低而同樣學歷不高的一部分家庭在住房商品化后就業，或在實物分房時期就業但由于各種原因如工齡障礙等因素未獲得實物分房，他們大多收入不高，在保障生活的基礎上缺乏額．外的購房能力。一部分轉向住房三級市場租用區位、條件并不十分理想的低價出租房，一部分擁有待拆遷住房但無充足能力重置住房。本地居民中還有很多選擇幾代同堂但具有一定臨時性．除此之外，還有一部分經濟情況尚可的家庭選擇購買部分產權．其中包括一部分舊村改造項目的違規房，其合法權益難以得到保證。

    就業時間不長或剛畢業的年輕人是較為特殊的缺乏購房能力但住房需求龐大的人群。他們中大多不能短時間內擁有首付的能力，而逐漸逼近適婚年齡的現實又必須考慮置業計劃。目前，其中很大一部分進入住房三級市場采用短期租賃加合租的形式暫時解決，一部分本地人口暫時與父母同住。除此之外，學歷較高的年輕人相對于學歷較低的城市打工族更有可能應聘到福利較好的單位，從而獲得單位提供的單身公寓。

    2.2住房的融異性

    濟南市南倚泰山，北臨黃河，下轄歷下、市中、歷城、天橋、槐蔭及長清六區，總人口500萬。市區東部地處濟南市的政治、經濟、文化中心，政府專門為該區成立了“東部新區建設指揮部”，是傳統的科教文化區，屬省、市政務中心及商貿旅游區，是濟南市經濟、文化氛圍最濃厚的區域，也是高收入階層相對集中的區域。獨特的地理位置和發展機遇，使這個區的商品房價格大大超過了其他各區。相信在未來一段時間，該區的商品房價格將會隨著市區的逐漸東移而“身價倍增”。濟南市的南部山區，由于濟南市的泉水水脈流經此處，憑借良好的自然環境，多定位于中高檔、甚至豪華住宅。市區西部、北部及西南部偏遠位置，作為濟南市最大的老城區，由于自然環境、人文環境相對較差．是傳統的工業、手工業加工制造、小商品批發、建材、食品批發區域，加之受火車站、汽車站等客觀因素的影響，區域內治安條件、衛生條件較差、商貿、醫療及教學配套均不理想．居民綜合素質偏低，收入兩極分化的現象極為明顯，使得中低檔商品房、經濟適用房成為該區域內房地產開發的主流。根據以上對濟南市的深入調查分析，我們可以看出，大多數中低收入階層仍然居住在市區西部、北部等環境狀況、交通條件、綠化條件較差的地段。由此形成了明顯的兩極分化，使得中低收入階層與高收入階層的居住區域出現了分離。在中國當今提倡建立和諧型社會的口號下．我們應該致力建立一個互通互融的居住環境，使得各階層的人們能夠更加融洽健康和諧的發展。

3.改善濟南中低收入人群住房問題的策略

    3.1強化政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導地位

    住房發展和人居環境的改善，是人類社會文明進步的重要體現。我國住房制度改革的目標，從經濟層面來看，是充分發揮市場在住房配置中的主導性、基礎性作用；從社會層面來看，是保證人人享有適當住房。目前，在城市化推進和住房發展中．應當把經濟層面的目標和社會層面的目標有機地結合起來。居住權是人們的一項基本生存權利，在社會主義市場經濟體制確立過程中，政府應承當為低收入者提供住房保障的職能和責任，通過政府的調控來彌補市場這只“看不見的手”的缺陷。政府提供住房保障的形式多種多樣，但從實質上可概括為兩種主要形式：一是政府向居民提供福利保障性住房；二是發放住房補貼。因此，在我國社會主義市場經濟體制日趨深化、健全的形勢下，在推動住房制度商品化、社會化的同時．政府應義不容辭地承當起構建住房保障體系的職責．維護廣大居民的切身利益，保持社會穩定。

    3.2建立健全住房分類供應體系

    目前，濟南應該建立健全的住房分類供應體系。針對不同的人群建立不同的住房以滿足消費者的需要。按現行政策經濟適用住房是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品房，供給對象為中低收入家庭。濟南已出現了大批經濟適用房，但是由于體制的不健全，使得中低收入家庭無法得到經濟適用房，成為了有些人一投資的對象。因此，調整現行經濟適用住房政策也應當提到議事日程，經濟適用住房的供給應嚴格界定在中低收人家庭。

    3.3嚴格制定社會住宅的管理制度

    目前，我國經濟運行的突出問題之一就是個人收入不清，各種“灰色收入”，“隱形收入”的現實存在使得僅憑工資表上的數字或失業證明、下崗證明等證明材料無法完全準確地反映個人的實際收入和家庭財產狀況。因此．政府無法準確把握民眾的實際收入。從而無法有效地界定高、中低、低收入家庭。

    筆者認為，有效分離不同收入家庭的途徑在于：規范個人收入渠道，建立完整的個人收入檔案，并實行動態管理。從根本人手，加快金融、財稅改革、工資制度改革等配套改革的步伐。與國際慣例接軌，嚴格個人所得稅的征收；存款實名制替代存款記名制；在結算方式上普及信用卡的使用；實行個人收入和家庭財產申報制定等改革措施。政府只有及時地掌握居民真實的收入水平，才能根據社會經濟的發展制定出恰當的公共物品供給政策。

參考文獻：

[1]徐滇慶．房價收入比與居民購房能力．機械工業出版社，2007年12月

[2]杜文．對我國住房保障制度建設的幾點建議．城鄉建設，2006(3)

[3]陳朋．上海中低收入家庭的住宅問題與社會住宅建設．同濟大學碩士學位論文，2006

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)