估價(jià)中城市土地的區(qū)位因素

劉志剛  張建坤

東南大學(xué)土木工程學(xué)院。江蘇南京210096

    城市土地?zé)o法像其他商品般可以流動(dòng)，其位置是固定的。因而使土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的區(qū)位性。由于城市土地本身的特性和房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，區(qū)位因素成為影響城市土地價(jià)值的最重要的因素之一，對(duì)城市土地價(jià)格起了決定性作用。因此，區(qū)位因素分析是宗地估價(jià)的重要內(nèi)容，同時(shí)也為估價(jià)的區(qū)位修正提供了客觀依據(jù)，在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)予以合理的描述，以準(zhǔn)確反映所評(píng)估宗地的區(qū)位情況和價(jià)格。

    然而，在宗地估價(jià)的實(shí)際工作中。估價(jià)人員對(duì)區(qū)位因素的分析很不規(guī)范，主要表現(xiàn)為：

    (1)估價(jià)報(bào)告中關(guān)于影響城市土地價(jià)格的一般因素、個(gè)別因素、區(qū)位因素界定不清，導(dǎo)致分析時(shí)出現(xiàn)混淆錯(cuò)亂。

    (2)估價(jià)報(bào)告中區(qū)位因素分析缺乏系統(tǒng)性和邏輯性，各區(qū)位因素或其子因素的分類比較混亂，以致出現(xiàn)同一地產(chǎn)經(jīng)不同估價(jià)人員進(jìn)行區(qū)位因素的分析后，讓讀者產(chǎn)生是不同地產(chǎn)的感覺。

    (3)估價(jià)報(bào)告中區(qū)位因素的分析要么過于的簡單，使讀者無法從中獲得所需的關(guān)于土地區(qū)位情況的信息；要么過于累贅，不管該區(qū)位因素是否影響土地價(jià)格及影響程度如何，均寫進(jìn)報(bào)告中。

    這些問題導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告難以很好地反映評(píng)估宗地的區(qū)位價(jià)值，降低了宗地估價(jià)的意義。其產(chǎn)生與現(xiàn)階段宗地估價(jià)操作實(shí)務(wù)的法律法規(guī)、規(guī)章制度對(duì)于這方面的要求過于簡單有很大關(guān)系，如<房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范)中相關(guān)規(guī)定過少，顯然不能滿足宗地估價(jià)的要求。

    本文以相關(guān)課題為背景，對(duì)城市土地的區(qū)位因素及其分析要求進(jìn)行了詳細(xì)的研究分析，更全面的提出了城市宗地估價(jià)中應(yīng)予以考慮的區(qū)位因素。

1、城市土地的區(qū)位

    一般意義上的區(qū)位是一個(gè)綜合的概念。它不僅包含了某一事物在地球上的空間幾何位置，更強(qiáng)調(diào)了自然界的各種地理要素與人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。

    城市土地的區(qū)位具有4個(gè)特征：

    (1)空間性，即宗地占有的空間位置；

    (2)結(jié)構(gòu)性，即宗地與周邊事物的關(guān)系；

    (3)環(huán)境性。即這一位置的環(huán)境條件；

    (4)文化性，即是人類文化行為所選擇的位置。

    從這一意義來講．區(qū)位是指某一行為主體為了其活動(dòng)，所選擇的和占據(jù)的場所或空間。包括了周圍的自然和社會(huì)環(huán)境條件以及與周邊事物的相對(duì)關(guān)系。

2、城市土地的區(qū)位因素

    在宗地估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)人員在估價(jià)報(bào)告中一般都有區(qū)位(或區(qū)域)因素分析和個(gè)別因素分析，對(duì)于一般因素的分析的并不多，有的用市場背景分析代替，有的就沒有這方面的分析。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，也沒有明確的對(duì)這方面的規(guī)定。借鑒城市土地估價(jià)，我們認(rèn)為將土地價(jià)格的影響因素分為一般因素、區(qū)位因素和個(gè)別因索更為合理。其中，區(qū)位因素的定義至今并不是十分明確。鑒于一般方式的不能夠準(zhǔn)確描述，為了更加準(zhǔn)確完整地描述城市土地的區(qū)位因素，結(jié)合城市土地的特點(diǎn)，我們在一般方式定義的基礎(chǔ)上。同時(shí)給出了其基于排除法的定義。

    2.1一般方式下的定義

    一般因素是指影響城市土地價(jià)格總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

    個(gè)別因素，也稱土地的實(shí)物狀況，是指土地自身?xiàng)l件狀況和特征對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素主要包括：面積，形狀，臨街狀況，土地平整程度，地質(zhì)水文狀況。土地使用權(quán)年限等。

    區(qū)位因素是指在城市內(nèi)部對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。結(jié)合我們的研究，我們認(rèn)為區(qū)位因素一般包括地理位置、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境條件、商服繁華程度和其它因素6個(gè)方面。

    2.2排除法方式下的定義

    一般因素指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會(huì)對(duì)較廣泛的地區(qū)范圍內(nèi)的各宗地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。它主要包括以下方面：

    (1)社會(huì)因素，包括家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理等；

    (2)政治因素，是指會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的國家政策法規(guī)，包括房地產(chǎn)政策、稅收政策；宏觀城市規(guī)劃等；

    (3)經(jīng)濟(jì)因素，包括宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、居民收入狀況等；

    (4)心理因素，包括消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期等。

    個(gè)別因素是指由于土地自身狀況或條件的變化對(duì)其價(jià)格有所影響的因素。

    區(qū)位因素是指為某估價(jià)對(duì)象以外，某特定地區(qū)以內(nèi)的除個(gè)別因素和一般因素外的對(duì)土地價(jià)格水平有所影響的因素。

    由上述兩種方式下的定義，可見一般因素與區(qū)位因素的區(qū)別在于，一般因素影響城市土地價(jià)格的總體水平，區(qū)位因素僅影響所評(píng)估土地的價(jià)格水平：區(qū)位因素與個(gè)別因素的區(qū)別在于，區(qū)位因素是在城市內(nèi)部對(duì)所評(píng)估土地產(chǎn)生影響的因素，個(gè)別因素是指土地由于自身?xiàng)l件狀況和特征而對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。

3、估價(jià)中城市土地的區(qū)位因素

    根據(jù)我們的調(diào)查研究，城市土地的區(qū)位因素主要包括地理位置、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境條件、商服繁華程度和其它因素6個(gè)方面。各個(gè)方面又由許多更低層次的要素構(gòu)成。

    3.1地理位置：即估價(jià)對(duì)象在城市中所處的具體地段位置。

    3.2交通條件：即估價(jià)對(duì)象周邊的交通情況。交通條件是人流、物流能否有效轉(zhuǎn)換的決定性因素，對(duì)居住、辦公和工商業(yè)發(fā)展有著重要的影響，進(jìn)而對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響。對(duì)于城市土地，交通條件包括(1)城市道路通達(dá)度，即估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)道路系統(tǒng)的暢通程度，通過說明估價(jià)對(duì)象臨近道路類型、距離、路面物理狀況、路網(wǎng)分布等反映；(2)公交便捷度．即城市及其附近的不同物業(yè)使用者之同通過城市公共交通系統(tǒng)在空間上聯(lián)系的方便程度，通過說明估價(jià)對(duì)象臨近的城市公共交通系統(tǒng)(主要包括公共汽車、地鐵、輕軌及出租車等)的營運(yùn)頻率、距離、使用成本反映；(3)對(duì)外交通便利度，即區(qū)域人流、物流通過汽車站、火車站、港口碼頭、機(jī)場等交通設(shè)施與城鎮(zhèn)外界轉(zhuǎn)換的方便程度，通過說明這些交通設(shè)施的到達(dá)方便度、距離和對(duì)外通往線路情況反映；(4)地塊通達(dá)性，即行人和車輛出人估價(jià)對(duì)象所在地塊的方便性。通過說明出人口的數(shù)量、位置、功能、通行能力和擁擠程度反映。

    3.3配套設(shè)施：可以分為基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施。(1)公共設(shè)施，即為社會(huì)提供公共服務(wù)的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施。主要通過說明周邊教育設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、體育設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、停車場等設(shè)施的類型、等級(jí)、規(guī)模、數(shù)量、距離、使用成本反映。(2)基礎(chǔ)設(shè)施。指為居民生活提供公共服務(wù)的物質(zhì)工程設(shè)施，是社會(huì)賴以生存發(fā)展的一般物質(zhì)條件。主要通過說明估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、防災(zāi)安全等設(shè)施的情況反映。

    3.4環(huán)境條件：直接影響居民的經(jīng)濟(jì)、生活，可分為自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。(1)自然環(huán)境，指人類生存和發(fā)展所依賴的各種自然條件的總和。主要通過說明所處區(qū)域及周邊的空氣、水、聲、光、綠化、景觀景點(diǎn)及宗地地勢地形等方面的情況反映。(2)社會(huì)環(huán)境，主要通過說明所處區(qū)域的人口狀況、治安環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理等方面的情況反映。

    3.5商服繁華程度：指估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的商業(yè)服務(wù)業(yè)的積聚程度。其外在反映了城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活活動(dòng)的頻繁與活躍，內(nèi)在表現(xiàn)為中心地職能的集聚、經(jīng)濟(jì)效益的提高、居民活動(dòng)實(shí)際代價(jià)的降低。對(duì)于城市土地，影響商服繁華程度因素主要包括(1)估價(jià)對(duì)象所處的商業(yè)中心的等級(jí)．一般劃分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)4個(gè)等級(jí)。通過說明對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格有影響的商業(yè)中心的等級(jí)及影響范圍反映；(2)商業(yè)中心的位置，對(duì)于同一個(gè)商業(yè)中心，不同的位置其繁華程度是不一樣的。同一商業(yè)中心位置分為商業(yè)中心核心區(qū)、商業(yè)中心核緣區(qū)、商業(yè)中心邊緣區(qū)3個(gè)層次。通過說明估價(jià)對(duì)象所處的商業(yè)中心的層次反映。(3)金融機(jī)構(gòu)聚集度．主要指各種金融機(jī)構(gòu)數(shù)量和分布情況。它是一個(gè)區(qū)域商服繁華的重要反映。通過說明銀行的類型和各類的數(shù)量、分布情況、距離以及周邊24 h自助式服務(wù)點(diǎn)數(shù)量、分布反映。(4)商業(yè)服務(wù)功能，指根據(jù)商業(yè)經(jīng)營范圍、服務(wù)對(duì)象、所發(fā)揮的功能所劃分的商業(yè)服務(wù)類型。一般的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)類型包括各類商場、超市、商業(yè)步行街、集貿(mào)市場、賓館酒店等。通過說明估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的類型、距離來反映。(5)商業(yè)氛圍和信譽(yù)，指估價(jià)對(duì)象所處市場的商業(yè)氛圍和信譽(yù)情況。通過說明估價(jià)對(duì)象所處的市場在同類市場和整個(gè)城市市場中商業(yè)氛圍和信譽(yù)狀況及影響范圍反映。

    3.6其它因素：指對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格有影響的。上面沒有包括的因素。針對(duì)具體估價(jià)對(duì)象情況做針對(duì)性闡述。

4、結(jié)論

    在城市土地估價(jià)時(shí)，為了能準(zhǔn)確地反映所評(píng)估城市土地的區(qū)位情況和價(jià)值，必須進(jìn)行客觀的區(qū)位因素分析．并且在估價(jià)報(bào)告中予以清楚正確的描述。鑒于在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，由于法律法規(guī)、規(guī)章制度中相關(guān)方面規(guī)定并不完善．估價(jià)人員對(duì)城市土地的區(qū)位因素的分析根模糊混亂。建議加強(qiáng)這方面的研究，并完善相關(guān)規(guī)定。

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(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)