商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法

廖天飛

寧德市房地產(chǎn)管理交易所  352100

    商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理主要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)等五種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些方法往往不是單一使用，而是通過(guò)合理組合來(lái)達(dá)到以最小成本獲得最大安全保障的目的。

1、商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)回避

    商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)投資活動(dòng)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。

    在實(shí)際的商品住宅投資活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商常用的風(fēng)險(xiǎn)回避措施主要有：放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的商品住宅開(kāi)發(fā)活動(dòng)；改變商品住宅投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。

    1.1放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的商品住宅開(kāi)發(fā)活動(dòng)在投資決策階段，開(kāi)發(fā)商常常通過(guò)可行性研究來(lái)進(jìn)行商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開(kāi)發(fā)位置，或某種投資方式乃至整個(gè)開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行的商品住宅開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

    比如在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購(gòu)買不合格土地，終止開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

    1.2改變商品住宅投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法

    在投資決策階段，開(kāi)發(fā)商通過(guò)可行性研究發(fā)現(xiàn)在某地塊進(jìn)行高檔商品住宅開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行普通商品住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景樂(lè)觀且收益有保障，此時(shí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)改變開(kāi)發(fā)性質(zhì)從而回避開(kāi)發(fā)高檔商品住宅的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開(kāi)發(fā)商通過(guò)可行性研究發(fā)覺(jué)在某地塊進(jìn)行商品住宅開(kāi)發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，從而改變開(kāi)發(fā)地點(diǎn)以回避在原地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)控制

    商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)控制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與衡量的基礎(chǔ)上，及時(shí)預(yù)測(cè)和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)事件孕育發(fā)展的不同時(shí)期，它通常又分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。

    2.1商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的措施

    風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是一種積極主動(dòng)的商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)處理方式，  它不同于風(fēng)險(xiǎn)回避的消極放棄與終止，不排除風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，但通過(guò)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，從而使開(kāi)發(fā)商不喪失獲  利機(jī)會(huì)，故為眾多開(kāi)發(fā)商普遍接受和喜愛(ài)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)管理中最適用的一種，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期、建設(shè)期以及租售期等各個(gè)階段都具有廣泛的應(yīng)用價(jià)值。

    譬如在租售階段開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分了解市場(chǎng)及需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購(gòu)買力和消費(fèi)偏好、商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)方式、商品住宅市場(chǎng)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制訂營(yíng)銷策略，合理確定商品住宅的租售價(jià)格，同時(shí)在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍�道及營(yíng)銷方式，通過(guò)廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確商品住宅租售指標(biāo)，制訂營(yíng)銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消  防器材，及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。

    2.2商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)抑制措施

    風(fēng)險(xiǎn)抑制也為一種積極主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)處理方式，它不同于風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的消除和減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，而是減小損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。在商品住宅投資實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商可采用一系列風(fēng)險(xiǎn)抑制措施將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。譬如建立準(zhǔn)確的預(yù)警預(yù)報(bào)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，采取正確的應(yīng)對(duì)措施；制訂詳盡而周密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急計(jì)劃、建立有效的應(yīng)急指揮系統(tǒng)，保證一旦出現(xiàn)險(xiǎn)情，救護(hù)工作可有條不紊地進(jìn)行；建立后備措施，使開(kāi)發(fā)商面對(duì)自然風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、索賠風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，輕松應(yīng)對(duì)，迅速恢復(fù)生機(jī)；保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，收集有關(guān)證據(jù)，為向有關(guān)各方和保險(xiǎn)公司索賠、反索賠準(zhǔn)備充足資料等。

3、商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

    風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能  承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

4、商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)分散

    商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)分散是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即通過(guò)投資組合及共同投資方式達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。在長(zhǎng)期的投資實(shí)踐活動(dòng)中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)于集中化；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)踐活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遵從“不要把所有的雞蛋裝在一只籃子里這個(gè)規(guī)則。換言之，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開(kāi)發(fā)類型，長(zhǎng)、中、短期相結(jié)合，大、中、小型相銜接，或多個(gè)主體的開(kāi)發(fā)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。這樣，即使某一開(kāi)發(fā)投資發(fā)生風(fēng)  險(xiǎn)損失，開(kāi)發(fā)商還可以從其他方面的收益中得到補(bǔ)償，以使自己立于不敗之地。

5、商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

    商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)(或自留)是指當(dāng)商品住宅投資中的某種風(fēng)險(xiǎn)不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取較現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來(lái)，并在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后處理其財(cái)務(wù)損失。

    商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)措施主要包括：風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)氤杀尽⒔�立意外損失基金、借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失、商品住宅投資專屬保險(xiǎn)等。

    (1)風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)氤杀?/span>

    風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)氤杀臼侵阜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)損失事件發(fā)生后，將這種意外的風(fēng)險(xiǎn)損失計(jì)人企業(yè)當(dāng)期損益的一種風(fēng)險(xiǎn)處理方法，即將其計(jì)人短期(通常為3個(gè)月)的現(xiàn)金流通中。這種方法通常只適用于處理那些損失概率高但損失程度較小的風(fēng)險(xiǎn)。如一般企業(yè)都能承受車輛意外損害、失竊或雇員跳槽等造成的損失。

    (2)建立意外損失基金

    意外損失基金，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在通過(guò)對(duì)其所面l臨風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和對(duì)發(fā)生概率、損失范圍和損失程度衡量后，根據(jù)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)能力，預(yù)先從企業(yè)自有資金中提取一筆基金用以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失的一種計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。通常，這種方法可用于處理那些可能引起較大損失，而這一損失又無(wú)法直接攤?cè)私?jīng)營(yíng)成本的風(fēng)險(xiǎn)。

    (3)借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失

    借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后，通過(guò)借貸籌集資金用以補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)事件所造成的損失。采用這種方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只需在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后根據(jù)實(shí)際損失情況通過(guò)各種借款來(lái)彌補(bǔ)，而在事前不需任何支出或計(jì)提意外損失基金，所借款項(xiàng)在以后較長(zhǎng)的一段時(shí)間逐步償還。

    (4)商品住宅投資專屬保險(xiǎn)

    商品住宅投資專屬保險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前，通過(guò)投保于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(或集團(tuán))自己投資設(shè)立的專業(yè)附屬保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)處理。

    今后，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)量增多、發(fā)生范圍更廣、嚴(yán)重程度加深，通常將風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)顺杀尽⒁揽恳馔鈸p失基金和借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失已不能滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的要求，同時(shí)企業(yè)向保險(xiǎn)公司投保所產(chǎn)生的額外負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重，通過(guò)專屬自保能夠以較低的成本實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，及時(shí)補(bǔ)償可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

6、結(jié)束語(yǔ)

    通過(guò)以上分析可知，商品住宅投資風(fēng)險(xiǎn)因素多，防范難度大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并以此為基礎(chǔ)合理使用多種風(fēng)險(xiǎn)管理方法、技術(shù)和手段，主動(dòng)行動(dòng)，創(chuàng)造條件，盡量擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)事件的有利結(jié)果，妥善處理風(fēng)險(xiǎn)事件的不利后果，實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M]．中國(guó)物價(jià)出版社出版，2003

[2]胡宇辰，李良智，鐘運(yùn)動(dòng)，王筱琴．企業(yè)管理學(xué)第三版[M]．經(jīng)濟(jì)管理出版社出版．

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)