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摘要：每年耗巨資建大量商品住宅，但其產(chǎn)品卻良莠不齊一定比例的劣質(zhì)住宅有悖于安全、節(jié)能環(huán)保等基本設(shè)計(jì)和建設(shè)原則，調(diào)研解讀一二，以示正聽。...

論商品住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)適用問題

李丁瑞 （西安市建筑設(shè)計(jì)研究院   710055   西安）

    據(jù)全國人口普查中的家庭住房情況數(shù)據(jù)：全國城鎮(zhèn)建成住宅中的43%為2000年及以后建成的住宅。僅2010年統(tǒng)計(jì)，全國各地區(qū)全社會住宅竣工面積為18.32億平方米，其中商品住宅占近35%。另據(jù)中國指數(shù)研究院預(yù)測：從目前到2020年，我國城鎮(zhèn)化率每年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，每年新增人口近2000萬人，僅新增人口住房需求和改善性需求，屆時(shí)需要120億平方米住宅，是2011年全國商品住宅銷售量的12倍。隨著中國城市化率超過50%大關(guān)，城鎮(zhèn)常住人口超過農(nóng)村常住人口的比率將大幅度增加，城市對商品住宅的需求將會持續(xù)增長。

    筆者以我市的商品房建設(shè)為例，先來說明其建設(shè)投資成因：以土地價(jià)格平均每畝300萬元計(jì)算，設(shè)容積率為3左右核計(jì)，土地價(jià)格攤到樓面價(jià)格折合每平米約1700元，建安成本每平米約2000元，政府規(guī)費(fèi)和稅等每平米約600元，合計(jì)每平米4300左右，以建設(shè)工期為2年計(jì)算，其商品房的財(cái)務(wù)成本折合每平米約800元，這樣，這宗商品房的現(xiàn)房成本就是每平米約5100元。在總投資中，住宅建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用一般僅占約0·5%左右。

    另據(jù)萬得研究報(bào)告，2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均開發(fā)成本為3600元/平方米，2011年全國商品住宅平均價(jià)格5011元/平方米，房地產(chǎn)商毛利率為39%，國務(wù)院發(fā)展研究中心的最新研究報(bào)告指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    據(jù)了解，我國商品房開發(fā)的平均土地成本約占總成本的30%左右，但該成本因地域差異而有很大不同。目前在二三線城市，開發(fā)商的土地成本只占兩至三成；而在上海等一線城市，土地成本有時(shí)候占到房價(jià)的四至五成。商品房建安成本是房價(jià)中相對穩(wěn)定的部分。按照國外一般情況，建安成本約占房地產(chǎn)總開發(fā)成本的70%，其它的地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)僅占房價(jià)的30%左右。而在國內(nèi)有些城市，這個(gè)數(shù)字是顛倒的。以北京為例，根據(jù)有關(guān)報(bào)道，建安成本費(fèi)用占普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的10.66％－28.77％，土地使用權(quán)出讓金一項(xiàng)，就占了普通商品住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的31.48％。而在國內(nèi)一般的二、三線城市，房屋建安成本約占總成本的五成左右。

    從以上羅列分析，可以看到：商品住宅開發(fā)建設(shè)是高投資、高回報(bào)率的行業(yè)，而住宅建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用一般僅占其總成本的0·5%左右。再計(jì)入重復(fù)設(shè)計(jì)系數(shù)，實(shí)際的費(fèi)用則更低。

    通過以上分析，還可以看到：全國商品住宅的建設(shè)耗資相當(dāng)巨大，無論對于買方、賣方，對于國民經(jīng)濟(jì)，對于城市環(huán)境，對于城市空間的形成，等等，都可以說是事關(guān)重大！但是，我們遺憾的看到，相應(yīng)之下，一些已建的商品住宅，其經(jīng)濟(jì)適用問題，卻不容樂觀。見諸公開媒體的對商品住宅的投訴等，沸沸揚(yáng)揚(yáng)。大多也還只是涉及建安質(zhì)量的一些問題。而對于違章建設(shè)、不良設(shè)計(jì)、偽設(shè)計(jì)等所造成的相關(guān)隱患，卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。

    限于篇幅，筆者在此簡論一些調(diào)研心得，對商品住宅設(shè)計(jì)的一些經(jīng)濟(jì)適用問題，先作部分的評論。之后用一些調(diào)研繪圖，再作陸續(xù)表述。

    首先，筆者以為很多問題看似設(shè)計(jì)問題，實(shí)際上是商品房開發(fā)企業(yè)決策引發(fā)的問題。一些開發(fā)企業(yè)不理會設(shè)計(jì)的重要性，壓縮成本，擠壓設(shè)計(jì)費(fèi)用，不走招投標(biāo)程序，不按國家規(guī)定，甚至隨意雇用無照個(gè)人，拼湊、亂改剽竊來的設(shè)計(jì)圖，使一些商品住宅，問題百出，毫無合理性可言。一些商品房開發(fā)企業(yè)，使用拼湊、亂改所剽竊的設(shè)計(jì)圖，再“找個(gè)設(shè)計(jì)單位，蓋上設(shè)計(jì)出圖章”就蒙混過了政府“審圖”這一關(guān)，這已經(jīng)是一些商品房開發(fā)企業(yè)公開的秘密。網(wǎng)評對此種現(xiàn)象早已是議論紛紛。這樣做，對于商品房開發(fā)企業(yè)，前期看似省事也省錢，但是之后的隱患卻難以估量。

    其次，一些商品房開發(fā)企業(yè)，為了增加出房率即容積率，或減小了樓宇間距，或增加了部分“黑房間”。有的所謂點(diǎn)式住宅樓，更是兩家窗戶呈90度直角，相距不足一米！還有一些商品房開發(fā)企業(yè)更甚，在眾多已經(jīng)建成的住宅樓宇中，“二期開發(fā)”隨意插建住宅。

    我們知道，衛(wèi)生、安全、方便和舒適，是住宅及住宅區(qū)的基本物理性內(nèi)容。衛(wèi)生包含兩個(gè)方面的含義，一是環(huán)境衛(wèi)生；二是生理健康，如日照、自然通風(fēng)、自然采光、噪聲與空氣污染防治等。安全也包含兩方面的含義，一是人身安全，如防災(zāi)減災(zāi)和抗災(zāi)等；二是治安安全，如防盜、防破壞等犯罪防治。適應(yīng)與滿足人的需要，是住宅及住宅區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)的基本要求。從滿足人的需要出發(fā)，住宅及住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)，應(yīng)該充分考慮居住環(huán)境的舒適性、識別性與歸屬性。

    以上羅列的開發(fā)企業(yè)的一些做法，嚴(yán)重破壞了住宅單體及住宅區(qū)的適居性，更無營造城市環(huán)境可言。使用著巨大的投資，又占用寶貴的城市空間，似乎只作了鋼筋水泥盒子的無理性堆積。實(shí)在可以算作是一種巨大浪費(fèi)。

    先評毫無章法的插建，它讓樓宇之間采光通風(fēng)受阻。使這些住宅樓，不但自身采光通風(fēng)差，還因占用了一些原設(shè)計(jì)的綠地、廣場等，導(dǎo)致其周圍住宅環(huán)境品質(zhì)惡化，進(jìn)而使城市局部環(huán)境變差，豪無美感而言。

    再說出現(xiàn)的“黑房間”，雖然調(diào)研所見，在有些單元里每戶或有一間至兩間，但是，它加大了住戶的能源消耗，即冬天不見陽光，要防冷；夏天不通風(fēng)，要防熱，實(shí)在是與“節(jié)能環(huán)保”的原則背道而馳。

    對于有的所謂點(diǎn)式住宅樓，兩家窗戶呈90度直角，相距不足一米的情況。更應(yīng)該算是居家生活之忌。顯而易見1、不衛(wèi)生，容易互相攢味。2、容易互相間產(chǎn)生噪音干擾。3、不安全，容易攀爬，不利防盜防火。

    我們知道，國家明文規(guī)定：兩建筑物相對兩面，且無門窗洞口時(shí)，其防火間距，至少應(yīng)該大于或等于3.5米。國家的生態(tài)優(yōu)化原則，明確要求，建筑要精心設(shè)計(jì)精心施工，要積極應(yīng)用新技術(shù)、減少機(jī)械通風(fēng)和人工照明，節(jié)約能源，減少污染，營造良好的生態(tài)環(huán)境。這些國家的設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)范，是科學(xué)和智慧的結(jié)晶。它于國于己都有利。我們何樂不為！現(xiàn)在的人們，更多人認(rèn)識到“地球村”的深刻含義.。地球家園是共享的，所有的局部變壞，可能會導(dǎo)致蔓延，正所謂“蝴蝶效應(yīng)”。所以，還是要善待地球，節(jié)能環(huán)保講科學(xué)，設(shè)計(jì)預(yù)防為上策

參考文獻(xiàn)：

周儉 編著《城市住宅區(qū)規(guī)劃原理》

《建筑設(shè)計(jì)資料集》

(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會    文徑網(wǎng)絡(luò)：呂琳琳 尹維維 編輯  文徑 審核) 

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