租賃型保障房并軌管理建議

郭斌奇

（西安市住房保障和房屋管理局，西安710002）

    Merging management advice of Rental Security HousingGUO Bin-qi

    sing Security and Housing Management Bureau, Xi’an710002 )

    Abstract: For low-rent housing and public rental housing operation management process problems, government-led "rent supplement separation gradient security" merger management model is proposed, to guide lease operating agencies involved in the merging management of rental security housing, and the merged operation advice is put forward for sustainable     operation of affordable housing.

    Key words: rental security housing; merging management; rent supplement separation

    1、引言

    西安市“十二五”期間，規劃新增廉租住房250萬m2，約5萬套，租金補貼9200戶；政府和各類投資機構新建公共租賃住房373萬m2，11萬套。“十二五”期間廉租房與公租房建設比例約占保障房建設總量的50%。廉租房、公租房同屬于租賃型保障房，是未來保障住房的重要發展方向。大規模租賃型保障房建成之后的管理模式、物業服務等問題，仍未形成有效的管理運行機制。

    2、廉租房與公租房運行管理的問題

    （1）保障對象分類管理難度大

    廉租房、公租房保障對象準入標準相差不大，僅因為面向群體的戶籍條件（或在當地繳納社保年限）不同而區分為兩類，并分類別進行資格審核、分類保障，這樣就增加了保障部門的管理難度和成本。對于已保障對象的家庭資產和收入定期審核、保障方式動態調整、退出管理等，施行難度較大，主要原因在保障對象收入核查難，個人信用信息系統尚未建立。即使定期審核出保障對象不再符合保障條件，貨幣補貼家庭可以停發補貼方式能及時退出，但實物配租的家庭卻難以及時退出。

    （2）廉租房、公租房供給方式割裂

    廉租房與公租房比較，如表1.所示，發現兩者同屬于租賃型保障房，但由于供給方式的割裂，使得承租廉租房和公租房的保障對象相互轉化出現割裂。即使廉租房出現空置也不能用于面向公租房保障對象出租，造成住房保障資源的浪費，降低了利用效率。而對于保障對象來說，當不再符合廉租房準入條件想要申請公租房時，就必須再次經過申請、審核、輪候等階段才能獲得保障資格，而在這期間保障對象卻無法獲得保障。

    (3) 物業服務、租賃管理問題

    目前，廉租房與公租房運行管理主要以政府指定的方式確定物業公司，物業公司在負責物業管理的同時，還承擔著代為收繳租金、租戶管理等租賃管理工作。        這種管理方式存在最大的弊端是缺乏對物業公司的有效監督，易滋生尋租腐敗行為。隨著廉租房與公租房大規模建成投入使用，此種管理模式顯然不能夠繼續使用。

   表1. 廉租房與公租房比較

    3、試點城市并軌管理辦法

    （1）上海市

    2012年上海市試行廉租房和公租房并軌運行，以實現“房源統籌安排、建設資金共同籌措、并軌運行管理”。主要做法：并軌后的租賃管理由運營機構實施，政府采用資本金注入和運營補貼等方式參與建設籌措和租賃運營。政府在商品住房中配建的公共租賃住房，作為政府對公共租賃住房運營機構的實物出資，計入公司資本金。保障對象與租賃運營機構簽訂《租賃合同》，合同期滿，經復核仍符合實物配租保障條件的，可以續租。

    （2）合肥市

    2013年合肥市開始試行廉租房與公租房“統籌建設，并軌運行”。主要做法：一是房源并軌，政府投資或企業和其他機構在政策支持下建設的廉租房、公租房，統稱保障性住房；二是保障對象并軌，統一面向城鎮中低收入住房困難家庭、新就業無房職工、城鎮穩定就業的外來務工人員等住房困難群體供應；三是租金標準并軌，保障性住房租金標準統一參照同地段、同類別商品住房市場租金水平確定。并軌后，政府根據承租對象的收入水平等情況，分檔次發放住房租金補貼。

    4、并軌管理建議

    4.1并軌管理內容

    考慮到廉租房、公租房的運行和保障對象類似之處頗多，且并軌后通過統籌房源、租補分離、梯度保障等措施，可簡化租賃途徑，提高租賃型保障住房運行效率，更及時地解決住房困難群體“住房難”問題。并軌后統稱為“租賃型保障房”，具體內容為：

    （1）政策并軌

    當前住房保障體系中廉租房、公租房各有其政策，同時平時實施、互不隸屬，無法協調統一。這就使得廉租房與公租房缺乏整體有機性，只是一個政策上的組合。租賃型保障住房的并軌實施以及運行，需要首先統一政策目標。建議能夠出臺住房保障法規條例，對并軌運行的各環節予以法律保證，這既有利于保證住房保障政策的公平性實現，也有利于提高住房保障體系的運行效率。

    （2）資金與房源籌集并軌

    租賃型保障房房源籌集以政府為主通過新建、配建、購買、長期租賃、社會力量投資建設等方式籌集。政府可以通過直接投資、資金或實物參股、委托代建等多種形式引進社會資本、企業等社會力量參與租賃型保障房建設投資，多種渠道籌集租賃型保障住房。房源不再區分廉租住房與公共租賃住房。建議將現有資金來源（財政補助、公積金增值收益、土地出讓收益、商業融資、租金收入等）整合形成較為統一的資金供應平臺，例如以房地產信托基金形式集中起來用于租賃型保障房建設。

    （3）保障對象并軌

    租賃型保障房保障對象是城鎮中低收入中的住房困難家庭和新就業職工、外來務工人員中的住房困難者，即是將原廉租房和公租房的保障對象合并統一。保障對象并軌不等同于住房保障福利的均等化，是將保障對象界定方法、準入條件與資格審核工作等統一。對符合準入條件保障對象先予以實物配租，再根據收入水平等情況劃分為不同區間，對于不同收入區間給予差別化的租賃補貼，形成梯度保障。

    （4）運行管理并軌

    租賃型保障房管理要構建合理管理架構，明確管理職能劃分，以降低管理運行成本、提高管理運行效率。即住房保障部門負責社會保障的職能，對符合條件的保障對象發放補貼，而租賃運營機構則以市場化經營理念負責租賃管理。租賃運營機構負責物業公司的選聘和保障對象簽訂《租賃合同》，對承租人改變房屋性質、轉租、轉借、欠租、欠費等行為在《租賃合同》中約定，違反的按照合同約定處理，拒不執行的可以通過協商、仲裁、起訴等法律手段解決。

    4.2  并軌管理架構、

    目前租賃型保障房由于社會力量參與較少，導致政府機構從建設到運行全程負責，大大增加政府機構工作壓力，也容易出現 “政企不分”現象。建議租賃型保障房采用 “租補分離，梯度保障” 運行管理模式，如圖1所示。

圖1  租賃型保障房并軌管理架構

    在管理架構中，租賃運營機構是租賃型保障住房并軌運行管理主體之一，主要負責物業服務公司選聘、租戶管理，并且參與租賃型保障房社區管理。租賃運營機構是租賃型保障房市場化運行機構，并不承擔住房保障職能；所有保障對象按照統一標準向租賃運營機構繳納租金，保障部門按照收入層次和住房困難程度不同發放差別化補貼。當保障對象不符合準入條件時，可以調整租金補貼標準、取消補貼直至退出，這樣可以實現租賃性保障房人性化的 “柔性退出”。“租補分離、梯度保障”不僅是將租金收繳與梯度補貼發放分開實施，并且是對住房保障的社會保障職能與住房租賃的市場行為的劃分。這樣也可減少政府住房保障管理成本、提高租賃型保障房并軌運行效率。

    5 、結語

    現階段我國保障房發展正處于租賃型保障房比例逐步擴大的階段，租賃型保障房的科學、有效的管理運營是住房保障政策實施的重要組成之一。租賃型保障房的并軌管理主體是租賃運營機構和住房保障部門，對于租賃運營機構和住房保障部門職責權利合理界定是租賃型保障房并軌運行管理的關鍵。“租補分離、梯度保障”管理模式，對租賃型保障房科學、可持續化、人性化運行和構建“重租賃、重補貼”的“大保障”住房體系有重要意義。

    參考文獻

    [1]潘愛民、韓正龍、試論我國城鎮住房保障的制度并軌、當代經濟管理, 2012,34(2):39-41.

    [2]李祖強、透視并軌的可行性城市開發, 2012, (5):20-21.

    [3]李淑華、并軌后能否一路走好? 城市開發, 2012, (5):26-27.13572171185

(本文來源：陜西省土木建筑學會     文徑網絡：劉軍 呂琳琳 編輯  劉真 文徑 審核)