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摘要：本文通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的各種因素的分析，找出降低項(xiàng)目開發(fā)成本的方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。...

談房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略

鄭文選

(西安市投資公司  710005西安)

    當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)炒作行為，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更趨劇烈。低成本是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)取得社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展的永恒主題。

    實(shí)施經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，對(duì)于保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位具有舉足輕重的重要作用。低成本并不意味著就是指造價(jià)低，而是以提高價(jià)值為目的，以最低的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

    房地產(chǎn)開發(fā)一般來(lái)說(shuō)有四個(gè)階段，即項(xiàng)目的選擇和投資決策分析階段、實(shí)施前準(zhǔn)備工作階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目建成和總結(jié)階段。開發(fā)建設(shè)投資所含各項(xiàng)費(fèi)用有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，開發(fā)期間稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)等等。作為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的每個(gè)階段都實(shí)施目標(biāo)成本管理，最終達(dá)到降低開發(fā)成本的目的。那么究竟如何實(shí)施經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略呢?

1、把握項(xiàng)目投資決策

    項(xiàng)目的選擇和投資決策分析與評(píng)價(jià)，即項(xiàng)目的可行性研究，它包括項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析、資源優(yōu)化配置、建設(shè)方案設(shè)計(jì)、投資估算、管理計(jì)劃制定以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)等。它是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施低成本戰(zhàn)略的根本前提。筆者所在公司實(shí)施開發(fā)的居業(yè)大廈項(xiàng)目，原計(jì)劃開發(fā)高檔住宅，經(jīng)過(guò)分析評(píng)價(jià)和方案比選后，改為商住樓(小型家居辦公室)，取得了很好的效益。

2、發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)

    按照經(jīng)濟(jì)學(xué)法則，實(shí)施規(guī)模經(jīng)濟(jì)，可以有效地大幅度降低成本，取得最大化效益。

    2.1合理儲(chǔ)備土地，降低土地成本。采取以點(diǎn)帶面的方法開發(fā)成片土地，鎖定土地單價(jià)，由里向外成片滾動(dòng)開發(fā)，以保證土地的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)階段土地招標(biāo)，地塊越大，資金要求越高，自然淘汰一大批中小企業(yè)，對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)土地極為有利。

    2.2固定合作伙伴。明確合適的設(shè)計(jì)單位和承包單位，發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，提高設(shè)計(jì)速度，降低工程造價(jià)，節(jié)省成本。分解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，固定回報(bào)率，降低啟動(dòng)資金壓力，既有效地保證進(jìn)度要求，又可以靈活安排資金調(diào)動(dòng)。

    2.3簡(jiǎn)化組織機(jī)構(gòu)，由項(xiàng)目公司進(jìn)行全過(guò)程統(tǒng)一管理，便于銀行貸款及人員調(diào)配。

    2.4合理安排，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。以一個(gè)亮點(diǎn)覆蓋整個(gè)面，在這方面，全國(guó)均有很多成功案例。筆者實(shí)施開發(fā)的項(xiàng)目大多是以點(diǎn)帶面，合理安排，先控制兩三個(gè)地塊，然后鎖定整個(gè)地段內(nèi)的價(jià)格，降低土地單價(jià)，取得較大成功。在目前宏觀調(diào)控、銀根緊縮的政策情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)也要積極尋求出路，實(shí)施全面的或單個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，形成聯(lián)合體，采用共同招標(biāo)、聯(lián)合采購(gòu)等多種形式，統(tǒng)一出擊，才能在市場(chǎng)生存，做大做強(qiáng)。

3、優(yōu)化細(xì)化設(shè)計(jì)

    設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，直接影響建設(shè)成本、建設(shè)周期以及工程質(zhì)量，起到?jīng)Q定性的作用。據(jù)推算，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占工程項(xiàng)目總投資的3％以下，但對(duì)工程成本的影響可以達(dá)到80％以上，因此，優(yōu)化細(xì)化設(shè)計(jì)，尤為重要。

    3.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)公開招標(biāo)，在公開、公正、公平的市場(chǎng)氛圍中，擇優(yōu)選定最佳方案，并吸收未中標(biāo)方案之長(zhǎng)，優(yōu)化細(xì)化中標(biāo)方案，西安北郊的頤馨花園項(xiàng)目，采用這種方法后，取得了良好的效果。

    3.2優(yōu)化限額設(shè)計(jì)。從安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、實(shí)用方便、科學(xué)新穎角度出發(fā)，將概算按單位工程、專業(yè)、工種等細(xì)化，要求設(shè)計(jì)人員提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，或者讓審計(jì)方人員與之商討，使設(shè)計(jì)更為精確，起到控制成本的作用。通過(guò)限定每平方米用鋼量、砼標(biāo)號(hào)等，為實(shí)施工程量清單計(jì)價(jià)、強(qiáng)化工程量計(jì)算規(guī)則及建筑面積分?jǐn)偨y(tǒng)一化奠定科學(xué)合理依據(jù)。

    3.3優(yōu)化市場(chǎng)定位。在項(xiàng)目前期階段，將市場(chǎng)策劃與設(shè)計(jì)相結(jié)合，對(duì)房型及戶室比、面積、結(jié)構(gòu)形式、環(huán)境、功能等方面進(jìn)行合理定位，以有利于房地產(chǎn)的銷售和資金回籠。筆者在某項(xiàng)目的開發(fā)中，在前期花費(fèi)大量時(shí)間精力，對(duì)當(dāng)時(shí)西安商品房中的房型進(jìn)行歸納、分析、提煉、總結(jié)，提供給設(shè)計(jì)人員參考，結(jié)果收效甚好。

4、發(fā)掘工程施工潛力

    做好工程項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)、預(yù)算，擬定目標(biāo)成本，然后動(dòng)態(tài)跟蹤管理，不斷糾偏調(diào)整控制成本。

    4.1在保證質(zhì)量前提下，控制開辦費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)文明施工措施費(fèi)及趕工費(fèi)等費(fèi)用。

    4.2加強(qiáng)過(guò)程管理和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更單等成本變量手續(xù)。

    4.3審查建筑材料及設(shè)備的性價(jià)比，結(jié)合環(huán)保、節(jié)能等因素，采用公開招標(biāo)方式，以降低成本。

    4.4爭(zhēng)取降低水、電、天然氣等配套項(xiàng)目的工程成本。

    4.5仔細(xì)分析和論證施工方案。筆者曾負(fù)責(zé)的一個(gè)項(xiàng)目，僅地基方案就節(jié)省三十余萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)有三種方案：(1)遷移天然氣管道，保證開挖外放尺寸。(2)打護(hù)坡樁，減少外放尺寸。(3)局部灰土井加固。最后采納了第三種方案，雖然比較麻煩，但降低了成本。

    4.6正確處理工程進(jìn)度、工程款支付及計(jì)劃合理工期之間關(guān)系，結(jié)合資金運(yùn)作，運(yùn)用關(guān)鍵路徑原則，做好工程款的支付等涉及資金投入的工作，以合理有效地配合企業(yè)資金運(yùn)作。

    4.7做好工程的概算、預(yù)算、決算的審查。

5、強(qiáng)化資金管理

    房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，資金管理環(huán)節(jié)多，強(qiáng)化資金管理就是要做好項(xiàng)目融資，合理使用資金，并有效降低資金成本，創(chuàng)造更好的資金管理效益。

    5.1拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業(yè)負(fù)債率，建立良好的信用等級(jí)，以提高企業(yè)知名度，有效降低融資成本。

    5.2加強(qiáng)融資的可行性研究，開發(fā)多樣化融資渠道，采用多種融資方式，針對(duì)不同的項(xiàng)目采用不同的最佳融資方案。

    5.3建立有效的回籠資金措施，及時(shí)收回售房應(yīng)收款。

    5.4通過(guò)企業(yè)的資金計(jì)劃管理系統(tǒng)與合同管理系統(tǒng)，提前輸入合同工程款支付進(jìn)度時(shí)間，提前申報(bào)計(jì)劃，經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審、批準(zhǔn)，按時(shí)按計(jì)劃撥付。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)關(guān)鍵線路節(jié)點(diǎn)把握清楚，抓主要矛盾，可以打時(shí)間差，解決企業(yè)資金調(diào)頭難問(wèn)題。

    5.5控制企業(yè)現(xiàn)金的庫(kù)存和使用量。及時(shí)盤活存量資產(chǎn)，并建立企業(yè)內(nèi)審會(huì)簽制度。

6、提高整合能力

    房地產(chǎn)開發(fā)是系統(tǒng)工程，牽涉部門繁多，環(huán)節(jié)流程多，關(guān)系多，開發(fā)周期長(zhǎng)，所以必須通過(guò)全過(guò)程集成整合管理來(lái)控制成本，最大限度降低人力、物力、財(cái)力損耗。

    6.1抓好團(tuán)隊(duì)建設(shè)

    全過(guò)程、全員的誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、協(xié)調(diào)，是降低成本的關(guān)鍵。首先，合理的組織架構(gòu)是基礎(chǔ)，它不是一成不變的，可以隨著企業(yè)的發(fā)展方向或房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行部門或人員調(diào)整，以適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展。其次，應(yīng)健全公司的治理機(jī)構(gòu)、內(nèi)部控制體系和企業(yè)文化建設(shè)，建立必要的績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲制度，提倡創(chuàng)新，提倡合理的建設(shè)，做到人盡其才、物盡其用。

    在房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，努力減少環(huán)節(jié)，提高工作效率，提高人員使用效率，降低管理成本。

    6.2提高計(jì)劃能力

    我國(guó)目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境還不夠理想，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面都存在嚴(yán)重不足，為此，在開發(fā)土地、融資以后，尋找強(qiáng)有力的、合格的合作伙伴，把項(xiàng)目開發(fā)好，就必須有很強(qiáng)的計(jì)劃協(xié)調(diào)能力，使人才能效最優(yōu)化，材料損耗最小化，利潤(rùn)效益最大化，以確保經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的有效實(shí)施。

    6.3抓好合同管理

    合同管理是成本控制的重要環(huán)節(jié)，除了規(guī)范通用標(biāo)準(zhǔn)條款，特別對(duì)專用條款和補(bǔ)充條款應(yīng)格外重視，避免今后產(chǎn)生糾紛、索賠、反索賠的問(wèn)題。

    6.4實(shí)施信息化技術(shù)

    管理信息化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是一套全新的管理理念、管理方法、管理模式。對(duì)成本可以做到動(dòng)態(tài)收集資料，實(shí)時(shí)監(jiān)控，量化分析盈虧，使收入和支出直接比較，對(duì)計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行比較，對(duì)工作節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分析，使管理更為方便、高效、準(zhǔn)確。

7、掌握風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)

    房地產(chǎn)開發(fā)是一種大規(guī)模耗費(fèi)資源的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，利潤(rùn)雖高，風(fēng)險(xiǎn)更高，一旦建成，難于更改。因此，不僅要了解項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，且要提出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

    制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，將其定量化，進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，選擇風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，火災(zāi)發(fā)生時(shí)，使損失量降低到最低限度。

8、推動(dòng)集約發(fā)展

    在住宅開發(fā)成本構(gòu)成中，建設(shè)成本是基本的重要部分，也是相對(duì)穩(wěn)定的部分。作為房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略，挖潛的根本出路是實(shí)施生產(chǎn)環(huán)節(jié)現(xiàn)代化，走集約化、產(chǎn)業(yè)化、工廠化的道路。經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略應(yīng)推動(dòng)盡快建立通用住宅建筑體系，即社會(huì)化協(xié)作大生產(chǎn)及市場(chǎng)化流通及集團(tuán)化采購(gòu)方式，實(shí)現(xiàn)從粗放型生產(chǎn)方式向集約型生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，從簡(jiǎn)單分工向?qū)�業(yè)分工轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)開發(fā)走向技術(shù)管理集成、系統(tǒng)全過(guò)程整合的新路，確保實(shí)現(xiàn)真正的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。

參考文獻(xiàn)：

1.《項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)》．中國(guó)計(jì)劃出版社，2003

2.《工程項(xiàng)目組織與管理》．中國(guó)計(jì)劃出版社，2003

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)

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