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摘要：隨著延安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市規(guī)模的擴(kuò)大，狹窄的川道已不能滿足延安城市擴(kuò)張的建設(shè)用地需求，建筑密度過大、容積率過高、城市發(fā)展受到制約。因此，延安市政府提出“中心城市建設(shè)上山”的口號，進(jìn)行山地住宅的開發(fā)，以滿足居民擴(kuò)大的住房需求。...

延安黃土粱峁地區(qū)山地住宅開發(fā)關(guān)鍵問題研究

賈明

（碧桂園集團(tuán) 528312 佛山）

1.前言

    延安地處黃土高原梁峁丘陵與河谷區(qū)，氣候干旱，地形復(fù)雜，植被稀疏，自然地質(zhì)環(huán)境脆弱。斜坡地帶滑坡、崩塌、泥石流及水土流失災(zāi)害極為強(qiáng)烈，給城市建設(shè)帶來嚴(yán)重危害且在一定程度上構(gòu)成城市發(fā)展的制約因素。為此，延安市政府提出了“中心市區(qū)城市建設(shè)上山”的發(fā)展構(gòu)想。

    延安城市建設(shè)面臨的問題表現(xiàn)在：1、城市規(guī)模擴(kuò)展與用地間矛盾日益加劇。按正在編制的延安總體規(guī)劃，延安在2020年人口將達(dá)50萬，狹窄的川道遠(yuǎn)不能滿足延安市的發(fā)展，急需尋求新的建設(shè)用地。 2、城市形態(tài)與城市規(guī)模不適應(yīng)。延安的城市建設(shè)局限在狹長的川道內(nèi)，限制了城市的發(fā)展，增大了城市建設(shè)投資費用，城市難以持續(xù)性發(fā)展。

    因此，延安山地住宅開發(fā)對于延安的建設(shè)和發(fā)展、減災(zāi)防災(zāi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境建設(shè)及滿足延安居民日益擴(kuò)大的住房需求具有寶貴實用價值。

2.延安市住房現(xiàn)狀與需求分析

    2.1 延安市住房結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

    延安城鎮(zhèn)居民的住房狀況抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，24%的受訪人群家庭無住房；12%的受訪人群家庭住房面積不足60m2；60—90 m2的占34%；21%的受訪人群家庭擁有住房面積在90—120 m2，擁有住房面積在120m2以上的家庭有9%。受訪家庭中中低收入家庭占到總數(shù)的70%以上。見圖2.1[1]。

    2.2 延安居民的住房需求

    據(jù)延安住房建設(shè)規(guī)劃（2008—2012）統(tǒng)計的延安歷年住宅銷售情況，如表2.2所示[2]，可看到2003年至2006年延安住房銷售面積逐年下降，2009年住房銷售面積大幅提高，延安在未來幾年有很大住房需求。

    表2.2 延安歷年住宅銷售情況

    2.3 延安山地住宅定位

    延安山地住宅定位要從百姓的住房需求和開發(fā)商利益兩方面考慮：

    （1）滿足百姓住房需求。百姓是山地住宅的利益主體，所以山地住宅的定位首先要滿足百姓的住房需求，如：房價的確定要符合延安市平均水平，同時考慮山地住宅開發(fā)成本增加、銷售效果方面的影響，要讓百姓能買的起。

    （2）在滿足百姓需求的基礎(chǔ)上，山地住宅的開發(fā)還要讓開發(fā)商能獲利。只有讓開發(fā)山地住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得平均利潤，他們才會愿意投資山地住宅建設(shè)。為此，政府要提供開發(fā)前的地質(zhì)勘查工作避免山體滑坡、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃工作防止由于開發(fā)造成植被破壞以及必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作保證建設(shè)工作順利進(jìn)行。

3.延安山地開發(fā)中的相關(guān)問題研究

    3.1 延安山地開發(fā)的技術(shù)層面問題

    首先，延安山地開發(fā)邊坡滑坡防治問題。對于山地滑坡要采取以“預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合防治”的原則，針對工程類型和地質(zhì)環(huán)境，盡量繞避已有的大型滑坡、不在已發(fā)生滑坡地帶的周邊進(jìn)行挖方、不在滑坡主滑和牽引段填方[3]，對于重要工程或永久性工程要采取全面防治措施，對不可避免的滑坡要盡早防治，達(dá)到最大程度的減少人、財、物的損失的目的。

    其次，坡度問題，坡度和地質(zhì)構(gòu)造是影響山地住宅建設(shè)穩(wěn)定性的決定因素。坡度越大，發(fā)生山體崩塌、地質(zhì)災(zāi)害的可能性越大，而且坡度的選擇對山地建筑的工程造價有很大影響。山地開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)因地制宜，合理確定開發(fā)密度，防止事故的發(fā)生。

    3.2延安山地開發(fā)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題

    由于延安地處陜北黃土高原丘陵溝壑區(qū)，地形破碎，千溝萬壑，整體是“Y”字型的川道結(jié)構(gòu)，兩山夾一河的城市布局，在山地住宅開發(fā)、建設(shè)中很容易對周圍植被產(chǎn)生破壞，應(yīng)該避開生態(tài)敏感區(qū)，如自然保護(hù)區(qū)、飲用水保護(hù)區(qū)等，合理利用生態(tài)環(huán)境，在建設(shè)中合理利用地形，保留原有生態(tài)和植被，尊重自然，讓建筑與自然充分結(jié)合，實現(xiàn)人與自然的交流。

    3.3 延安山地開發(fā)中對于川道、山區(qū)坡地利用的問題

    對于川道的利用，由于延安的川道是其唯一較平坦的建設(shè)用地，是建設(shè)中心城市的較好選擇，延安市的布局沿著川道發(fā)展是其主要的方向，隨著人口增加使開發(fā)規(guī)模、強(qiáng)度不斷擴(kuò)大，延安將人居住宅建設(shè)方向轉(zhuǎn)向山坡、山峁。但是，其對于山地的開發(fā)往往缺乏規(guī)劃與管理，存在大量自發(fā)無序施工，亂修亂建使城鎮(zhèn)景觀遭到破壞；山地住宅周邊缺乏相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給居民生活帶來很大不便；另外亂修亂建還會使山地環(huán)境、道路布局也遭到影響；土地利用率也不高。

    3.4延安山地住宅開發(fā)成本控制難點

    山地畢竟不同于平地，開發(fā)成本控制問題是山地住宅建設(shè)者們面臨的巨大難題。如：土石方成本、擋土墻成本、道路路網(wǎng)系統(tǒng)成本、管網(wǎng)系統(tǒng)成本等，這四點是山地住宅開發(fā)最難控制的部分，是山地建筑設(shè)計師們要解決的瓶頸問題。

    （1）土石方成本

    地形坡度是山地區(qū)別于平地的最大不同，從表2.3[4]中可看出坡度越大，土石方工程量越大，進(jìn)而開發(fā)成本也越大，在實際建設(shè)中，建筑師應(yīng)結(jié)合實際情況綜合考慮建筑物接地形式及建筑布局，在開工前對開發(fā)區(qū)地質(zhì)條件進(jìn)行承載力分析，盡量選擇地質(zhì)條件較好的區(qū)域開發(fā)建設(shè)，節(jié)省開發(fā)商的建設(shè)成本投入。

    表2.3 各種地形條件下的正常土方工程數(shù)量

    （2）擋土墻成本

    擋土墻成本是山地開發(fā)不同于平地建設(shè)的又一項支出，由于山地地形高低起伏，為防止山地滑坡事故的發(fā)生，有必要采用擋土墻對土體加固處理。在山地滑坡治理中，對坡體主要采取的是下?lián)�、中固、上護(hù)。下?lián)醮胧┯兄亓κ綋跬翂�、抗滑樁擋墻及新型支擋結(jié)構(gòu)；中固主要有錨桿錨固、噴錨支護(hù)錨固、土釘墻錨固等；上護(hù)主要是格構(gòu)護(hù)坡，柔性網(wǎng)護(hù)坡及植物護(hù)坡等。

    （3）道路路網(wǎng)系統(tǒng)成本

    延安地處西部地區(qū)，以山地丘陵地貌為主，生態(tài)環(huán)境脆弱，極易發(fā)生滑坡、泥石流等災(zāi)害，進(jìn)行延安山地開發(fā)的道路路網(wǎng)系統(tǒng)布置時要結(jié)合自然地形地貌，合理進(jìn)行道路交通系統(tǒng)規(guī)劃，突出城市特色。其次，對于山地城市路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)采用“窄路幅、高密度”[5]的原則進(jìn)行。再次，延安山地道路網(wǎng)的布局應(yīng)結(jié)合城市整體情況，力求均衡。對于主干路要承擔(dān)城市的主要交通流量，之后確定次干道、支路的走向，其比例應(yīng)形成主干路、次干路、支路逐級遞增的正金字塔結(jié)構(gòu)[5]。最后，由于山地自然地形高差較大，自行車通行采用較少，近距離出行多采用步行，這是和平原地區(qū)一個較大的不同，在進(jìn)行山地交通路網(wǎng)布置時，要重視行人步行道路的設(shè)置，地下人行道、天橋等，體現(xiàn)山地城市交通的別樣特色。

    （4）管網(wǎng)系統(tǒng)成本

    管網(wǎng)系統(tǒng)是涉及供水、供電、燃?xì)�、熱電、通訊市政、房地產(chǎn)開發(fā)商等單位和部門的體系。山地城市[6]的給水管網(wǎng)與平原城市管網(wǎng)有較大區(qū)別[7]：第一，山地城市懸殊的管網(wǎng)標(biāo)高和水源地面標(biāo)高致使管段壓力加大，管道爆裂嚴(yán)重；第二，山地管網(wǎng)受山地特殊地形限制延伸較遠(yuǎn)，降低了其可靠性；第三，山地管網(wǎng)基建投資、運行管理費較平原地區(qū)高。

    與平地開發(fā)成本對比，山地屬于不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，對其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，首先要進(jìn)行土地平整，建立城市基礎(chǔ)設(shè)施，山地開發(fā)比平地開發(fā)在“三通一平”成本上更大，多了挖填土方費，擋土墻、護(hù)壁等邊坡支護(hù)費，另外由于山地特殊的地形地貌，在人工費、材料費、施工機(jī)械使用費上也略高于平地。

4.結(jié)論

    本文通過分析延安黃土梁峁地區(qū)山地住宅開發(fā)中的技術(shù)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)問題得出以下結(jié)論：

    （1）延安居民住房需求空間很大，應(yīng)以發(fā)展中低收入階層使用的普通住宅為主。實現(xiàn)開發(fā)商和百姓利益的雙贏。

    （2）對山地滑坡應(yīng)以預(yù)防為主，及時采取措施對滑坡進(jìn)行治理，協(xié)調(diào)處理山地開發(fā)與生態(tài)保護(hù)的關(guān)系。盡量在不破壞原有景觀環(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)。

    （3）山地開發(fā)成本較平地開發(fā)在成本上“三通一平”成本更大，多了挖填土方費、擋土墻、護(hù)壁等邊坡支護(hù)費，且人工費、材料費、施工機(jī)械使用費也較高。其開發(fā)過程中的成本控制難點在土石方費、擋土墻費、道路路網(wǎng)系統(tǒng)費、管網(wǎng)系統(tǒng)費。

參考文獻(xiàn)：

[1]消費層次形成五大類型[J].《中國工商管理研究》，1994，2.

[2]延安市住房建設(shè)規(guī)劃（2008—2012）[EB/OL].延安房產(chǎn)網(wǎng)，2008-8-18

[3]Schuster R L .Recent Advances in slope stabilization.[M].Landslide. Bell (ed) , Rotterdam Balkema, 1996. 1715～1745.

[4]山地城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)與環(huán)境生態(tài)，科學(xué)出版社，1994：146.

[5]Yi HongZhang. Mountainous  city road system planning fang-tsang. [J].ChongqingArchitecture, 2006,7: 68～70.

[6]Huang Guangyu. The doctrine of moutainous urban [J].Chongqing Architecture, 2005, (1): 2～12.

[7]Wang Pu, YangQiwen, Li Jiangtao. Study on water supply network planning and designing of cities in Three Gorges Reservoir Region [J].China Water & Wastewater,  2006, (10): 36-39.

(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會  文徑網(wǎng)絡(luò)：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)

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