福建房地產(chǎn)價(jià)格上漲的成因分析與對(duì)策

程思怡

(福建省統(tǒng)計(jì)局350001)

    房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙向拉動(dòng)是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量，但是，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，不僅制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，也成為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的不穩(wěn)定因素。近年來(lái)，我省與全國(guó)大部分地區(qū)一樣，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，2007年，福、廈、泉三地新建商品住宅房?jī)r(jià)同比分別上漲8．1％、7．3％、7．1％，均價(jià)分別達(dá)到6千元／m2、8千元／m2和5千元／m2，價(jià)格持續(xù)在高位運(yùn)行。

一、推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的因素

    房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因是多方面的，有城鎮(zhèn)化速度加快、居民收入增加、成本上升和品質(zhì)提升等客觀因素以及人民幣匯率上升、貨幣流動(dòng)性過(guò)剩等經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀背景，但從市場(chǎng)運(yùn)行情況看，主要是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過(guò)度擴(kuò)張。市場(chǎng)需求偏大包括改善性需求過(guò)度、投資投機(jī)性需求過(guò)旺、被動(dòng)性需求過(guò)大等，導(dǎo)致供求關(guān)系持續(xù)趨緊，加之供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題等，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因。

    (一)需求旺盛，供求關(guān)系偏緊，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。一是改善性購(gòu)房需求和被動(dòng)性需求偏大。我省GDP已經(jīng)連續(xù)十幾年高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入水平持續(xù)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，金融按揭貸款等刺激居民購(gòu)房消費(fèi)的一系列政策措施調(diào)動(dòng)了居民消費(fèi)的積極性。加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，外來(lái)人員購(gòu)房，推動(dòng)了市場(chǎng)需求擴(kuò)張。同時(shí)，城市建設(shè)中拆遷規(guī)模擴(kuò)大，被動(dòng)性購(gòu)房需求加快增長(zhǎng)。二是投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快。社會(huì)各方面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較高預(yù)期，使得一些個(gè)人或機(jī)構(gòu)大量投資和投機(jī)房地產(chǎn)。同時(shí)，我省是僑鄉(xiāng)，人民幣匯率上升，境外資金涌人投資購(gòu)房，福州八縣到福州市區(qū)購(gòu)房量大有許多是這種情形。此外，消費(fèi)存在超前超大的傾向，認(rèn)為“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理也提前釋放了購(gòu)房需求。

    (二)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加。特別是土地價(jià)格、建材價(jià)格上漲較快，加之住房品質(zhì)提升，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

    (三)不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。一些城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)”、“經(jīng)營(yíng)城市”，為了從土地收益籌措城市建設(shè)資金，搞“形象工程”“政績(jī)工程”，抬高了土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。一些不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也利用消費(fèi)者的盲從心理和信息不對(duì)稱，采取各種各樣的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)炒作。有的開(kāi)發(fā)商囤積房源，采取分段推出樓盤(pán)或提前認(rèn)購(gòu)，集中簽約來(lái)制造搶購(gòu)場(chǎng)面。另外，個(gè)別媒體不實(shí)報(bào)道也對(duì)房?jī)r(jià)上漲起著推波助瀾的作用。

    房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，將增加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度，加大社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，加重城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、金融市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定。因此，作為負(fù)有宏觀調(diào)控職責(zé)的政府及其職能部門(mén)，應(yīng)當(dāng)采取有效措施防止房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲，進(jìn)而保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的正常運(yùn)行，保障城市居民尤其是弱勢(shì)群體的住房需求，防范樓市泡沫出現(xiàn)。

二、調(diào)控房?jī)r(jià)的措施

    通過(guò)對(duì)福州地區(qū)樓市地價(jià)的調(diào)查及對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)變化的研究與分析，要達(dá)到上述的保障與防范的目的，應(yīng)加大以下幾方面措施。

    1.大力推行住房保障制度，切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，做到“住有所居”。盡管今年以來(lái)全省保障性住房力度有所加大，但全省城市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房投入占當(dāng)年房地產(chǎn)投資額比重微乎其微，我省保障性住房建設(shè)步伐依然滯后。我省各級(jí)政府應(yīng)本著深入貫徹十七大精神，以民生民本為重的原則，用社會(huì)政策解決房子問(wèn)題，這是建設(shè)和諧房地產(chǎn)的科學(xué)方法。因此，政府部門(mén)應(yīng)該制定和出臺(tái)合理的社會(huì)保障房辦法，對(duì)所有應(yīng)保盡保對(duì)象進(jìn)行公平的、平等的保障。一要構(gòu)建多層次的住房保障體系：面向中等收入及以上的家庭供應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格商品房，面向中低收入家庭供應(yīng)限價(jià)房，面向低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。這樣，既能保持商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理化，又能有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。二是加大落實(shí)力度，抓好部門(mén)配合，明確受惠對(duì)象，根據(jù)低收入家庭的基本需要，或出售，或租賃，或發(fā)放住房現(xiàn)金補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、貼息貸款。三可考慮成立專門(mén)的、以公共住房保障為職能的“住房保障局”。全權(quán)負(fù)責(zé)保障住房的土地供應(yīng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、出售、租賃及物業(yè)管理，并從宏觀上編制全省社會(huì)住房保障中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃及分年度住宅建設(shè)的投資計(jì)劃。資金列入各級(jí)財(cái)政預(yù)算，以確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。

    2.創(chuàng)新土地出讓模式，相對(duì)降低地價(jià)并努力改進(jìn)土地供應(yīng)方式。房?jī)r(jià)上漲有許多因素構(gòu)成，但不可否認(rèn)，土地價(jià)格一路高攀是其中的一個(gè)主要原因。眾所周知，在我國(guó)，政府是土地唯一擁有者和供應(yīng)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“招拍掛”方式得到土地，從一開(kāi)始就被設(shè)定在一個(gè)不合理的價(jià)位上。由于土地資源的有限性，2007年來(lái)這種畸形的土地價(jià)格被越炒越高，“地王”頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了樓面地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)的怪象。究其原因，是因?yàn)楝F(xiàn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策將七十年的轉(zhuǎn)讓收益在轉(zhuǎn)讓時(shí)一次性收取了，即應(yīng)在土地有效使用年限平均收取的地租，集中一次被政府收走，而這種轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)率又沒(méi)有法定的上限，于是在初始的轉(zhuǎn)讓到最后的接棒者手中，地價(jià)就可能會(huì)翻了數(shù)番，房?jī)r(jià)豈有不高之理!因此，政府應(yīng)當(dāng)采取平攤地租的方法，將轉(zhuǎn)讓按年份計(jì)征，這樣做在運(yùn)作上增加一些手續(xù)和成本，但不失為降低房?jī)r(jià)的有效之舉。同時(shí)，政府應(yīng)給土地轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)率設(shè)立上限，使商品房成本中土地所占的份額降低。政府還要改進(jìn)土地供應(yīng)方式。變以價(jià)格定標(biāo)為綜合評(píng)分定標(biāo)，將地價(jià)放在相對(duì)合理的區(qū)間，避免高地價(jià)成本向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移以及對(duì)地周邊現(xiàn)房?jī)r(jià)格的拉動(dòng)效應(yīng)，如，投標(biāo)報(bào)價(jià)、付款方式占總評(píng)分的50％，投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案、房屋售價(jià)、開(kāi)發(fā)理念等合計(jì)占總評(píng)分的50％，這樣可避免土地價(jià)格戰(zhàn)。在規(guī)劃調(diào)控上，要做好長(zhǎng)期規(guī)劃，并及時(shí)公開(kāi)土地市場(chǎng)信息；要根據(jù)市場(chǎng)情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的調(diào)節(jié)供應(yīng)，調(diào)控好供應(yīng)源頭以調(diào)節(jié)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量。同時(shí)，要預(yù)留適量土地以保證保障房的供應(yīng)量。

    3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，除受供需關(guān)系影響外，也有因市場(chǎng)機(jī)制不完善，政府監(jiān)管缺位，導(dǎo)致房地產(chǎn)商利用其“強(qiáng)勢(shì)地位”進(jìn)行違規(guī)操作，擾亂市場(chǎng)秩序有關(guān)，典型的如囤積土地、捂盤(pán)惜售等。為此，政府要采取有力措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整理和規(guī)范市場(chǎng)秩序。一要嚴(yán)格審批預(yù)售許可，禁止未經(jīng)預(yù)售許可擅自收取定金、預(yù)付款；出臺(tái)規(guī)定，禁止將購(gòu)買(mǎi)未竣工的預(yù)售房以任何形式再行轉(zhuǎn)讓。二要對(duì)已開(kāi)通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的福、廈、泉、漳等城市，公布可售房源及銷(xiāo)售信息，并要實(shí)時(shí)更新。三是督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售地點(diǎn)以樓盤(pán)表形式及時(shí)如實(shí)公布每套商品房面積、售價(jià)及已售未售的銷(xiāo)售狀態(tài)。在加強(qiáng)宏觀調(diào)控、整頓市場(chǎng)秩序的同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)流程較長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)，要切實(shí)減少政府審批的環(huán)節(jié)，減少因環(huán)節(jié)過(guò)多而增加的房?jī)r(jià)成本。

    4.加強(qiáng)住房供求結(jié)構(gòu)調(diào)整，教育與引導(dǎo)消費(fèi)觀念。一方面政府要加強(qiáng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。住房建設(shè)要考慮可持續(xù)發(fā)展、節(jié)約資源型建設(shè)，這是人多地少的基本國(guó)情省情決定的。住房應(yīng)加大中低價(jià)位、中小戶型供給比重，堅(jiān)持“兩個(gè)70％”，落實(shí)和完善有區(qū)別的信貸政策，使住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)趨于合理化。另一方面要加強(qiáng)住房消費(fèi)觀念引導(dǎo)，政府應(yīng)利用所掌握的宣傳工具及各類媒體，對(duì)消費(fèi)者開(kāi)展理性消費(fèi)教育，倡導(dǎo)適度消費(fèi)、梯次消費(fèi)，反對(duì)不切實(shí)際的追求“大、洋、新”住房。同時(shí)要公開(kāi)信息，讓消費(fèi)者了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及政府發(fā)展住房及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)。

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)