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摘要：房地產的項目成本控制就是在開發項目實施的各個階段，對項目成本進行有效地預測、組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動，以達到強化經營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實現目標利潤，創造良好經濟效益的過程。...

淺談房地產項目成本控制的關鍵

陜建集團第六建筑工程有限公司--------楊榕

    隨著我國經濟的大力發展，人民生活水平的顯著提高，房地產事業得到蓬勃發展。中國與世界接軌，政府號召“放開小區”，房地產又迎來新的機遇和挑戰。

    新形勢下，要求房地產應以市場為導向，向市場提供質量盡可能高，功能盡可能完善，科技、綠色、智慧的產品和服務，增大投資，不可避免。同時，房地產商在激烈的競爭中還要力求發展，爭取利潤最大化，那么，房地產項目成本控制的提升就顯得尤為重要，迫在眉睫。

    房地產的項目成本控制就是在開發項目實施的各個階段，對項目成本進行有效地預測、組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動，以達到強化經營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實現目標利潤，創造良好經濟效益的過程。本文從以下幾個方面闡述房地產項目成本控制的關鍵。

    一、項目決策階段

    研究資料表明，項目決策階段影響項目造價的可能性為30%~75%，而在實施階段影響項目造價的可能性只有5%~25%，可見，控制項目成本的關鍵是在項目決策階段。

    房產開發商在拿到項目后，先要依據政策、法規、市場調研等做出項目的可行性研究分析，確定項目的功能、規模，樣式、布局等，簡言之，就是給項目定位，明確知道要什么。生產產品就是要銷售，迎合市場就可以走俏，就可以快速回收資金，就可以節約成本。正確的決策是良好的開端，是成功的一半。房地產開發商應在這個階段苦下功夫，有能力的自己組織團隊做策劃，沒經驗的可以采用公開招標的形式，吸引有資質有實力優秀的設計單位依據項目自身特征和實際情況，進行適合的方案的設計。結合技術、概算進行多方案選擇、比較，優化，最終確定合理、優秀、高質量的方案。最忌有的開發商，為縮短建設周期和減少貸款利息，不惜犧牲方案設計和優化的過程，在沒有方案設計的前提下直接進入施工圖的設計。沒有統籌，沒有方向，想到哪改到哪，以至于今天確定的明天就又要調整。這些其實并沒有減少造價，反而會帶來許多消極的影響，減少經濟和社會效益，得不償失。

    二、設計階段

    選擇優秀的設計團隊是開發好產品節約成本的基本保障。好的施工圖造出的產品結構合理，經濟適用，科學綠色，智慧舒適。設計者要從本項目的實際出發，依托地形、環境、氣候、人文等潛心設計，而不是生搬硬套，東拼西湊。圖紙一旦設計定型，工程量也就基本確定，建筑成本也就大致不差一二了。所以開發商一定要在這個階段確定好設計任務書，要求設計院從生活便利的角度出發，合理科學的安排戶型，從市場需求的角度出發，適量恰當的選擇面積，從健康環保的角度出發，優質高能的采用材料，從輕質節能的角度出發，限額限量的配比計算。這樣用心設計的建筑產品不僅結實耐用、美觀大方、造價合理、極少變更，而且最主要是經濟實惠，起到控制成本的作用。

    三、招投標階段

    這個階段對房地產商來說能影響造價的就是工程量算的準不準，清單項目列的全不全，人材機市場價摸得透不透，消耗量定額套的合適不合適，費用取的對不對。所以選擇正規有實力有經驗的造價咨詢公司至關重要。控制好鋼筋、砼、措施費、單方造價等各項指標，避免超算、漏算。多吸引有資質有經驗口碑好的承包企業來投標，從中選擇合理低價的企業施工。另外合同的擬定不可小覷，凡是施工過程中能預料到的情況都要在合同中明示，主要對大宗材料的價格波動，工程量的核對，暫定材料價的預測，另行分包項目的配合做出約定，規避風險，力保成本在可控限額內不增加。

    四、施工及結算階段

    施工和結算過程就是執行合同的過程，這個過程變更和簽證越少，越有利于成本控制。開發商的重點就是協調好各承包商的配合和交叉。施工前，做好圖紙會審工作，將圖紙隱形問題提早發現，提早解決，為以后順利施工和結算打好基礎。

    通過對房地產項目以上幾個階段成本控制的關鍵進行淺略的剖析，希望能為房地產項目健康的運作，提高成本控制的能力，獲得豐厚的利潤起一點作用。

 (本文來源：陜西省土木建筑學會   文徑網絡風險項目投資中心：雷丹 尹維維 編輯  劉真 文徑 審核)

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